2018年房地产市场呈现结构性分化特点
在经济下行压力加大的背景下，2018年房地产业保持了较强韧性，在现价GDP中占比达到6.65%，已连续4年上升，继续刷新历史新高。房地产开发投资全年名义增速9.5%，较2017年加快2.5个百分点，相当程度上对冲了基建投资的断崖式下跌，保证了固定资产投资的平稳增长。但是，调控政策加码叠加行业自身周期调整等因素，使得2018年房地产市场主要指标走势继续呈现结构性分化特点。
1、销售趋冷，而土地成交火热
2018年，商品房销售面积同比增长1.3%，显著低于2017年7.7%的增速，徘徊在历史低位。与此同时，房地产开发企业土地购置面积全年增速达到14.2%，较2017年略低1.6个百分点，仍处较高水平。特别是土地购置费同比增速则高达57%，较2017年上升34个百分点，成为房地产开发投资的主要支撑。如果剔除土地购置费，房地产开发同比增速自3月以来表现为持续负增长。
据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2018年商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。
商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。
自2016年商品房销售面积迅猛增长后，房地产销售规模屡创新高。2015年商品房销售面积为128495万平方米，销售额87281亿元。2016年，商品房销售面积157349万平方米，销售额达117627亿元。2017年商品房销售面积169408万平方米，销售额133701亿元。
2015-2018年中国商品房销售面积统计情况
数据来源：前瞻产业研究院整理
商品房销售的不断降温，同2018年调控政策继续趋严以及棚改货币化安置比例下降有关，在此情况下房企仍然加大土地配置力度：
1)由于多地加大土地有效供应力度，带动了土地成交量的上行;
2)前期去库存成效显著，房企存在拿地补库存的需求;
3)外部融资持续收紧迫使房企加快拿地开工、推盘预售和回笼资金。
从资金来源来看，银行贷款和利用外资持续负增长，房企自筹资金(主要是非标融资)和其他资金增速(主要是跟销售相关的定金及按揭贷款)则保持快速增长。不过，随着销售持续放缓和资金掣肘凸显，以及“限房价、竞地价”“限地价、竞配建”“限地价、竞租赁”等土拍新政频出，2018年下半年土地市场已出现降温迹象，土地流拍创出新高，土地溢价率全线走低，房企拿地趋于谨慎。
2、新开工增速与竣工增速持续分化，其中新开工面积维持高增，而竣工面积大幅负增长，二者缺口不断拉大
2018年，房屋新开工面积同比增长17.2%，增速比2017年提高10.2个百分点，持续快速增长。与此同时，竣工面积增速同比下降7.8%，降幅比2017年进一步扩大3.4个百分点，已连续14个月负增长。
新开工面积同比高增是被动跟随购地面积上升的结果。因为房企拿地后1年内不开工，需缴纳最高20%的土地闲置费;2年内不开工，政府有权无偿收回土地使用权。所以，企业在拿地之后会尽快开工。而且，通过加快开工，可以使项目达到预售条件，进而可以推盘回款加快资金周转速度。但在满足预售条件后，房企出于节约成本考虑则会放缓施工和竣工速度，这就导致了新开工与竣工指标之间的背离。不过，2018年11月以来，竣工面积降幅已有所收窄，这或许透露出房企对未来销售的预期转弱，有迹象转向加快已开工项目的竣工。
3、投资增速回落幅度慢于销售增速回落幅度，二者差距有所扩大
2018年，商品房销售面积累计同比增速由1-2月的4.1%波动回落至1-12月的1.3%，9月至11月当月一度转为负增;房地产开发投资累计同比增速则维持10%左右高增，下半年来仅小幅回落至9.5%。
2018年1-12月全国房地产开发投资增速统计情况
数据来源：前瞻产业研究院整理
销售放缓向投资端传导较慢的原因主要在于土地购置费的有力支撑。一方面，土地购置费多为分期支付，由此造成的延迟支付效应使2017年来的土地成交热潮对2018年土地购置费造成滞后影响，从而直接推高房地产开发投资;另一方面，“快开工、快推盘”的高周转模式也支撑了地产开发投资的韧性。
宏观层面调控政策、微观层面行业企业发展趋势分析
宏观层面，2018年房地产市场调控政策保持连续性和稳定性。3月政府工作报告强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，7月中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，8月住建部强调“稳地价、稳房价、稳预期”，虽然表述有所不同，但“房住不炒”的定位始终没有改变。
与以往相比，本轮调控表现出以下不同特点：
1)调控力度强、范围广、时间长。2018年各类调控政策出台400余次，创下历史新高，限售、限购、限贷、限土拍等措施层出不穷;
2)行业调控与宏观政策走向渐趋背离。虽然金融强监管边际放松，货币政策逆周期调控加强，“去杠杆”转向“稳杠杆”，但房地产市场调控政策维持收紧;
3)更加注重长效机制构建。在强化需求端调控的同时，更加强调从供给侧发力加大市场有效供给，增加热点城市土地供应，促进租赁住房、共有产权住房等住房供应。随着调控政策的累积效应显现和市场的自发调整，2018年地产销售趋于下行，房价上涨预期发生转变。
微观层面，房地产行业增速总体放缓，但销售与拿地状况分化显著，行业集中度继续提升。根据克而瑞数据，2018年销售额排行前10名房企的市场占有率较2017年上升2.7个百分点至26.9%，销售额排行前20名房企的市场占有率较2017年上升5个百分点至37.5%;买地排行前10名房企的买地总金额占比达55.21%。得益于强大的融资能力、多元化市场布局和专业化经营决策，信用供给、土地储备和房屋销售向大型房企集中的态势愈加显著。龙头企业业绩持续稳定增长，在销售下行周期抢抓时机拓展市场份额，为拿地和开发投资提供了支撑。
2019年中国房地产行业发展前景分析
展望未来，从长期角度看，住房消费升级和城镇化发展为房地产市场带来了稳定增长的刚性需求，但短期内的调整不可避免，预计2019年房地产仍将处于下行周期。中央经济工作会议强调，“房住不炒”定位不会改变，因城施策、分类调控仍然是楼市调控的主要特征，且调控将以稳为主。总书记在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班的开班讲话中提到，“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，预计今年长效机制落地速度将会加快。在此背景下，2019年房地产主要指标预计将以回落为主。
一方面，严调控下楼市销售显著降温使得房企以快速推盘预售保证周转的模式缺乏可持续性，以定金及预收款、自筹资金为主动力的资金来源结构将难以为继，进而抑制房企土地购置和施工进度，影响投资增长。另一方面，房企购地热情有所减弱，购地扩张步伐放缓，土地成交价款增速逐步下行将逐步带动土地购置费增速下行，从而直接削弱房地产投资，并带动新开工下行。
不过，政策调控的主要目的是促进房地产市场健康平稳发展。2019年房地产市场调控将以“稳字当头”，“因城施策”思路强化意味着局部微调可能增加，区域走势将加剧分化，但“房住不炒”定位下调控政策的大范围松动不会发生，精准拿捏的楼市调控将为长效机制构建营造窗口期，2019年房地产长效机制建设或将实质性破局。
其一，土地供应类型和供应渠道将更加多样化，各地将通过新增用地、盘活存量土地和利用农村集体建设用地等多种手段保障土地供应;其二，住房供给制度改革将深化，通过全面培育和发展住房租赁市场，针对中低收入群体增加公租房、共有产权住房等保障性住房供给等，多渠道构建租购并举的住房供应与保障体系，促进有效住房供应，支持合理自住需求。
预计2019年房地产市场量价将平稳回落
总体而言，2019年资金压力进一步加大将使土地购置和新开工的支撑弱于2018年，但房企将把精力转向加快已开工项目的施工和竣工，建安投资有望改善，同时土地供应增加、租赁住房建设、保障性住房建设等将为地产投资带来新的动力。土地成交、销售与投资指标虽然会继续下行，但无失速之忧，而且土地和住房的供应、成交结构将更趋优化。预计2019年房地产市场量价将平稳回落，投资增速下行步伐也将是渐进和缓慢的。
