[摘要]2017年被称为重庆楼市的"改善元年"。市场上几乎都是"改善"的声音，各类改善型产品接连上线，户型变大、配置变好、价格变高，在赢得市场的同时也留下疑问。曾经重庆楼市购买主力刚需去了哪里?未来真是"改善 ......
2017年被称为重庆楼市的"改善元年"。市场上几乎都是"改善"的声音，各类改善型产品接连上线，户型变大、配置变好、价格变高，在赢得市场的同时也留下疑问。曾经重庆楼市购买主力刚需去了哪里?未来真是"改善"的天下?
从2015-2017年(2017年统计时间为1-10月，下同)成交数据来看，重庆刚需成交(此处以总价80万为标准)正在逐年下滑，占比从2015年的60%左右，下降至40%，并且出现了倒挂情况。
▲重庆楼市成交占比图
这种倒挂还体现在近两年的土地成交中。2014-2015年重庆出让土地容积率，地块容积率在3.1及以上的体量约为1235万方，超过1.0-2.0段的成交体量。
▲2014-2015年重庆出让土地容积率分布图
而从2016年-2017年成交的土地容积率来看，成交的主力核心容积率段在2.1-3.0之间，且1.0-2.0段的成交体量高于3.1之上。
▲2016-2017然后重庆出让土地容积率分布图
标签另一方面，从目前在售项目库存来看，推出未售完库存约120万方，其中渝中区最少，仅约3万方;未推存量约2300万方，仍然是渝中区最低，仅26万方。存量较高区域有南岸、巴南以及两江新区、北碚，这几个区域将是未来刚需发力的主力区域。南岸集中在茶园、鹿角组团，巴南集中在龙洲湾区域、两江新区或在水土，北碚则是蔡家。
▲重庆在售项目刚需住宅已推剩余库存
▲重庆在售项目刚需住宅未推存量
目前重庆市场刚需在售项目总存量约为2400万方，以近几年的去化量来看，去化周期在2-3年，一面是存量不足，一面是新增萎缩。未来，重庆刚需走弱趋势明显。
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