近日，长江证券发布了关于一年来的房地产去库存并分析明年的房地产走势的研究报告。
报告称本轮房地产调控中因城施策痕迹明显，在去库存方面，一二线城市库存去化周期加快；部分三四线城市的棚改货币化安置比例提高，也带动去库存加速，进一步拉动全国去库存速度加快。
2012-2017年狭义库存及去化周期
从Wind数据发布的狭义库存来看，2017上半年全国商品房待售同比下降了9.6%，去化周期缩短为4.62个月，同比缩短了1.39个月，较上年末缩短0.68个月。
仅山东省住房和城乡建设厅公布2017年棚户区改造第一批调整项目名单，就涉聊城6个区县的17859套改造项目。这也带动聊城楼市去库存的速度。
报告称，未来由于一二线城市库存较低，土地供应改善以及地产商补库存意愿强烈，一二线城市房地产将出现强有力支撑；但是棚改增幅放缓和贷款收紧，则会让三四线城市地产承压。
因城施策 一二线和三四线城市去库存差异大
本轮房地产调控强调“因城施策”，核心一、二线城市控需求的同时，大部分三线及以下城市仍在去库存。
“因城施策”背景下，不同能级城市商品房住宅库存表现也明显分化。长江证券认为，随着一、二线城市控需求、增加土地供应等政策推进，其商品房住宅库存开始低位企稳，去化周期改善至8.1个月。
2017年以来，伴随核心一、二线城市限购政策逐步收紧，部分需求外溢至周边三四线城市，带动当地商品房住宅销售大涨，加之棚改货币化安置力度较大，利于商品房住宅库存快速去化。以至于三线及以下城市商品房住宅销售整体好于一二线。
长江证券认为，一二线和三四线城市地产或将进一步分化考虑到一二线城市当前库存仍处于较低水平，地产商补库意愿较强，叠加土地供应或继续改善， 或对明年一二线地产投资形成支撑。
长江证券同时表示2018年棚户区改造力度边际弱化，叠加住房贷款利率持续回升，或在一定程度上影响三线及以下城市地产未来投资表现。根据新棚改规划，2018-2020年预计推进1500万套棚户区住房开工，2018 年预计500万套，对三线及以下城市地产的支持或趋于减弱。与此同时，2017年以来房贷利率经历二次调整，住房贷款政策趋严，银行陆续取消首套房优惠利率、部分银行在基准利率的基础上进一步上浮利率。
综合影响下，诸如聊城，邢台，德州之类的三四线城市2018年地产投资会不会在一定程度上承压呢？
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