昨天成都茶店子一块地，被德商溢价76%以1.72万拿下。
“”高价地“”时隔近两年，再次成为热点。
有产品大咖到办公室来访，聊起地价话题。行业再次回到拍地的死循环：预算少了，拍不到地，预算多了，赚不到钱。
所以，今天准备从产品经理的技术思维，解读一下高价地。可能和大多数人的“土地算法”不一样，以供佐茶吧。
从技术层面来看，土地价格不存在“高或低”的标准。
也即是说，那块地到底是值1.2万元，还是1.72万元不值，或者2.72万元很值。神仙都给不了准确结论。
很多商品，可以判断值不值，有否性价比，是先经过“定价”之后，再横向对比同类商品的价格，以横向比较法，才能得出结论。所以行业对土地的评估模型，是先根据土地板块和配置，分出土地级别后，与同级别的方式，进行分析。
这种图片，是建议买的估值逻辑
尽管这个模型非常有BUG，但已经比价格绝对好很多了，绝对价格对比，可以得出3000元比1.72万便宜的结论，但会忽略掉3000元出现在四线城市这个背景。
这个同类土地价格对比模型的BUG在于，你用它来进行测评，可能一块地都拿不到了。
因为土地不能用定价模型，只能用估值模型。
这块地有35家开发商参拍，每一家拿地都做了测算，假设准确的价格真的存在，在其中某一家开发商那里，只要他不是估值最高的，那么这块地一定会被其他人拿走。
35家参加土拍的开发商，都是规范的不错的绝不会拍脑袋的开发商，他们都经过精准测算，每家对土地都有一个自认正确的心理价位，其中34家都失望了。只能证明，土地这种商品，并没有可量化的定价模型。
既然土地是没有定价模型的，那你测算的合理价位，根本就不存在。
土地这种商品，你即可以认为它一文不值，送给我都嫌除草麻烦；也可以被人认为很珍贵，花2万/平米拍下。
估值模型的商品，是你认为值多少钱，对你来说，他就值多少钱。我认为它就值500元，连起拍价的门槛都不够，所以我就没去报名，免得让你们笑话。
某块土地到底值多少钱，并无真理般的存在，只取决于三大利益相关方的估值：
第一方，是出让方认为土地值多少钱。
有没有客观依据呢？没有，政府制定起拍价，已经和土地整理成本无关了，即可以参考同类城市地价，也可以用房价倒推，还可以用历史土地价推测。
成都的土地估值明显上升，其重要的估值边界是，结束了高密政策，以降容积率降密度的“中优”调规，每亩地的可售面积减少，为了保持收入不变，那容积率降了多少，楼面地价就要上浮多少。
以D10那块地来说，尽管楼面地价只有9500元，但是容积率是8.0，如果将其降到2.5，楼面地价达到3万，房价必然达到5万，土地出让方还一分钱多没收。
第二方，是买房人认为值多少钱。
买房人对不同区域的楼盘，有不同的估价。尽管楼盘会以配套来证明土地的价值，但经历过市场风浪后，你会发现配套量化模型也站不住脚。
1）原来顾客认为1.2万都不值的地方，经过一波热浪，配套并没增多，但他们认为2万已经很划算。
2）中国的城市，是不断发育期的，将来配套都会变得更好，但这需要10年的周期，那么，到底是配套建设启动就提高估值呢，还是建成后，风貌再提高估值呢？
经过若干年市场，我发现买房人对土地的估值，是三靠：一靠眼睛，身边真有谁出了更高的价格，特别出高价的人本身具有社会实力，会提高他们的估值；二靠嘴巴，哪里被好评多，估值就搞；三靠感受，风貌好估值就好，风貌差就估值低。
所以土地出让方也学精了，一个新区域什么都没有，先把树种好草种绿湖造好，再把路修通。一路感受就让去大公园郊游一样，买房人就认为这里发展很好，给的估价就好。而武侯新城这种就倒霉了，修路乱七八糟，天上有飞机，地上有大车，都给了低估价。
这是不正确的，武侯新城感受不好，但是至少它有“人”啊。你们不是天天在背诵经济学家口诀么：长期靠人口。
第三方，是开发商认为值多少钱。
虽然拍地的是开发商，也会做很多理性的调研，比如看土地评级，周围房价（房价是顾客的估值）。最终得个自我安慰，拍地和这个一分钱关系都没有。
以茶店子那块地为例，你想要拍到这块地，要穿过那34个开发商的估值关。
所以真要想拿到那块地，最简单的方法就是，不用做调研，也不用打电话问我那块地值多少钱：
确认现场参拍者无托，那就雇一个人，每次以最低加价幅度举牌，直到全场无人再举，你就拿到了。
这是想要拿到地的唯一方式，在土拍现场，你的敌人即不是土地出让方的预期，也不是市场的接受价，而是参拍的另外那34家。
他们的心理价位，都是做了市场调研的，对应了自己认为正确的各种估值，体现了他们认为值多少，你要是不在他们的心理价位上多举一手，这块地就不是你的。
当然要感谢他们，都做了市场研究，给自己划了一条价格的心理边界。如果每一家都如我建议的那么干，举个通宵都不会结束。
其他开发商想得太多，而你想得少一点，不仅能拿这块地，还能拿很多地。
土地真有合理价格的话，那么他的拍卖价常态，不是高估，就是低估，成交价刚好和土地价值刚好一样的概率，比“60分万岁，61分浪费”还难。
而今每个开发商都是资本化运作的，要完成KPI的指标，就需要不断的新地，所以你想要土地价格被低估情况，是不可能出现了，除非你以10年为周期。
最后，再回到产品经理的技术层面上：
茶店子这块地，无论成交价是多少，1.2万，1.5万，1.72万都是被高估，根本没有谁是安全的。
1）假设市场有风吹草动，2万的售价，也可能横盘，1.2万的土地价风险也极高，会被解读成眼见他起高楼，眼见他楼塌了。
2）假设成都对标1.5线城市成功，售价3万也是稳稳的，那么1.72万拿地的成功，最后会被解读成有战略眼光。
某个社会时空，1.2万的楼面地价，拿地也可能成为行业的负面；某个社会时空，1.72万喝退34路群雄，成为超前眼光的一战。
时空不同，角色的命运不同，所以一切历史的马后炮，都终于四个字：时也，势也。
并没有完全的安全，又哪来合理的土地价格测算？
每个价格，都有一种市场估值，一种消费观说NO；每个价格，也都有一种市场估值，一种消费观说它OK。
最终考验的是产品能力，你能做出什么产品，对应哪种估值价格，这种估值的客户是谁？在当地多不多。你司有否能力，造出激活这种客户消费欲的产品？
美利坚国总统，我们敬爱的前同行，特朗普曾经说过：他总是在2-3流街区拿地，然后做出1流街区的产品，从而无往不利。
这就相当厉害了，因为他必须得战胜重要的边界：
美国群众认为这里是二三流街区，那就是二三流街区，你要拿出什么东西，让他们觉得这里就是一流街区的呢？
不要觉得压力太大，以历史的长河来看，每个今天的1流街区，当然都不曾入流。在某一个瞬间，它因某些作品，而跻身于城市1流的地位。
以后将是产品的时代，至少成都是！
