从去年10月重启限购开始，溧水逐渐成为投资购房的主场，经过了一年的“奔跑”，溧水楼市究竟发生了些怎样的变化呢?
从2013年初溧水、高淳撤县建区，至2015年，溧水普通住宅的成交占比不但没有快速上升，反而出现萎缩。其实从2016年前9个月的占比情况看也基本是一致性的趋势。然而，十月初限购开始后，投资投机需求的转移造就了溧水在最后一个季度成交量大幅增长，彻底逆转之前的低迷。2017年，限购及限价的严格执行，主城和江宁、江北等区域的投资客持续涌入，加上价格洼地效应，宁高轻轨、宁溧轻轨将陆续通车、交通瓶颈被打通等利好，激起主城刚需、养老自住需求的涌入，进一步带动了当地自住、改善需求的加速入市。因而出现了南京楼市从公证摇号以来，除了河西等主城个别热点区域，郊区的溧水板块中签率不断创新低，成为南京最难买区域的“哥德巴赫”迷题。
从中签率表现来看，不管投资还是自住，由于进入门槛低，溧水热盘的抢房热度甚至高于主城最热的河西楼盘。由于买新房难度高，甚至溧水的二手房市场也被炒高，新房、二手房房价倒挂程度也足够高，起码高于主城绝大多数区域，从楼盘的角度看，甚至高于河西的部分楼盘。
整体来看，溧水二手房走势强劲，虽然由于挂牌价高，成交量不大，但是与新房之间的差距足以支撑购房者抢新房的决心和行动。
标签当然溧水楼市今年以来的突飞猛进除了与主城限购、投资投机需求外溢密切相关之外，与月底即将通车的宁高二期破除交通瓶颈，快速拉近溧水与主城之间的距离不无关系。
宁高二期从机场线的翔宇路南站出发，经过江宁铜山、溧水石湫、溧水明觉、高淳团结圩等4个站，到达高淳站。接下来宁溧城际最快会在明年一季度开始不载客试运行，并在当年6月前开通运营，届时轨道交通将最大程度解决溧水与主城工作人口的流动对接，也会带动主城的休闲度假和养老人口不断向山水环境更加优越的溧水疏散，溧水将真正融入南京主城，成为南京的后花园。
各项利好不断推动溧水楼市迎来量价双双快速增长，并且土地市场情绪高涨，11月挂牌了3幅优质地块，“面粉”价格已隐隐追上“面包”:11月24日溧水国土局挂出了两幅优质地块，一幅商业用地和一幅住宅用地，均位于溧水城南板块。其中G23宅地的起拍楼面价已经达到了9329元/平米!超过了去年11月总价17.7亿、楼面价9222元/平米的上海北大资源地产地块，而G23的最高限制楼面价则高达9878元/平米。紧接着29日晚溧水国土局又挂出了一幅商住用地，该地块位于溧水经济开发区秀山东路以南、秦淮大道以东，土地面积104600.43平米，起拍价6.5亿元，拍楼面价3107元/平米，最高限价楼面价达9560元/㎡。关键该地块还有境外人才引进、自持1.2万平米酒店和贴本建人才安居房的要求，安居房均价含精装修不得高于6800元/㎡，而起拍楼面价就3107元/㎡了，以起拍价取地，再平摊掉酒店的地价和建设投入以及经营的前期投入，安居房这部分也必将是入不敷出，而将所有成本摊到可售商品房面积部分后的地价成本，就更不是目前看起来的起拍价那么低了，再经过竞价接近或者达到最高限价成交，则实际楼面价肯定过万，那么未来房价至少要过1.5万吧。
标签然而，溧水楼市真的值得如此乐观吗?其实每个在售楼盘的一线销售人员都很清楚，对于溧水本地人来说，除了改善置换外，刚需族对均价在万元以上的新房需求并不大。2017年本地需求大释放很重要的原因之一是溧水2016年启动了城市建设三年行动计划，三年时间，拆迁200万平米，而且都是实行货币化拆迁政策，这有力的支撑了溧水一二手住宅的销售，但2018年拆迁潮一过，地缘性需求就会迅速下降。加上从今年初到现在，溧水共挂牌出让的13幅纯住宅用地(1幅正在挂牌中)中，11幅均为拆迁安置房用地，更加降低了2018-2020年本地居民对商品住宅的需求。更为重要的是，去年溧水对区住房保障体系进行了调整，由原来的廉租房和经济适用房，转变为现在的公共租赁房和共有产权房，申请条件放宽，保障范围扩大，租金更是根据家庭户困难程度不同，分别按照公租房标准租金的10%、20%、50%缴纳，最低的每平方米一个月只有1块钱，相较于现在溧水接近百万的套均总价，这笔租金是完全可以忽略不计的，则低收入群体基本上没有了买房居住的动力。
那么主城投资投机购房者真的能成为溧水楼市的主力军吗?从2016年下半年至今，投资购房需求外溢的速度来看，主城购房者确实是起到了不小的作用，将溧水成交占比几乎扩大了一倍。然而随着调控在2018年的继续加码，就如上一轮调控江北首当其冲降价出货一样，作为炒作成分很高的郊区溧水，投资风险也在不断积累和加剧。尤其是日前美国总统特朗普的税改计划基本大局已定，将对中国经济形成一定打击，也对房地产行业形成利空。尤其是投资投机客最为敏感的房价问题，美国税改对中国经济环境和企业投资变化的一系列影响，让本就处于调控重压之下的房价，在2018年很难形成反弹，这对普通炒房者而言无疑是得不偿失的。
另外，随着炒房客的退场，自住需求也会由于高企的资金成本而萎缩。虽然从去年开始的资产去泡沫化的一些速冻楼市的极端政策并非针对美国降税，未尝不是在为此类外部打击做好准备，包括今年以来的针对房贷利率的不断提高，在去杠杆大背景下，利率上调是必然之举，银行不断收缩表外业务，通过不断上调房贷利率，减少流动性很差的30年还款周期的房贷业务，以维持资产的流动性。但对于购房者而言，借不到款或者以很高的利息借款，都将打击其购房积极性，尤其是价格敏感度相对较高的郊区购房者，选择放弃购买是明智之举。
因而，虽然就眼下情况看，溧水楼市仍然以低中签率为主要特征，供不应求明显，但随着成交量的萎缩和楼市大环境条件的逆转，其之前积累起来的风险也在寻找突破口释放，那么，无论是购房者，还是开发商，在决定继续入手前都需要进行理性思考，以免成为高位接盘、接地的“侠客”。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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