【案情】2015年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。韩先生诉至法院要求张女士依照合同支付违约金。
【裁判】法院认为，设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行，张女士应当承担违约责任。因此，法院判决张女士支付违约金。
【律师提醒】在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况。如果要进行交易，首先要解除抵押。此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。
事实上，二手房交易中，大多数房屋上都有未还清的银行贷款，也就必然存在抵押。我们要提醒的，是说在房屋买卖过程中，应当对所购房屋的抵押情况有清醒的认识，意识到抵押房屋交易过程中的特殊性。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果购房人在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。购房者应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况。法律规定，在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。所以，有效的抵押权必然在管理部门有登记。必要时，购房人可以要求卖房人通过房屋核验提供相关材料。另外，有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。
