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今年以来南京楼市已推出3.6万套限价房，占上市总量近9成
今年以来，南京楼市的限价政策一直执行得比较严格，迄今为止年内已经近200家楼盘领取过住宅房源销许，而这其中，如果算上年内销许均价一直没有涨的在售楼盘以及入市价格低于市场预期和片区"红线"的纯新盘在内，"限价盘"的数量已经多达100家左右，而这些楼盘累计推出的房源数量已经高达3.6万套，占到年内至今4万多套上市总量的88%。零涨幅限价楼盘的大量入市，也被市场视作为"福利"。
金九银十期间限价福利房依旧源源不断，黄金周前后入市的华润幸福里、中铁建原香颂以及大华锦绣华城等楼盘均价基本维持了一年时间未涨，与此同时无论是地价已经超过2万的麒麟京奥港未来墅，还是价格预期普遍达到2万5的淳化板块上市新盘万科和昌金域东方，新批销许价格也都低于前期放风价。预计这样的严格限价还将持续到年底。
年内至今各板块"限价房"一览
河西板块
年内已推出限价房：2155套
江北板块
年内已推出限价房：10312套
江宁板块
年内已推出限价房：7455套
城南板块
年内已推出限价房：3641套
城北板块
年内已推出限价房：4530套
城东/仙林板块
年内已推出限价房：2868套
溧水/高淳板块
年内已推出限价房：5290套
除了有如此多的限价盘入市之外，今年的限价也体现出不少新特征，首先是中低价板块限价房反而更多，今年尤其是下半年以来中低价房大量入市，8、9月份甚至连续出现了万元房做主角的状况，多数房源基本集中在六合溧水高淳以及江宁滨江、禄口、板桥、尧化门等主城洼地区域，而限价力度更是一视同仁，去年卖万元的，今年也很难卖到2万，其中仅六合板块年内限价楼盘就达到8家，房源上市量超过5000套，溧水高淳虽然有部分楼盘涨价，但限价盘依旧达到十来家，也占到了绝大部分。板桥尧化门多家楼盘更是因为限价零涨幅均价保持在1字头。正是由于中低价板块限价不松动，和往年相比，今年的刚需窗口期也无疑是含金量最足的。
第二个特点就是很多楼盘直到收官也无法涨价，从上半年至今，多个热点板块在售楼盘集中收官，而即便卖到最后一批也很难涨价，早在上半年就有百家湖板块三四家楼盘从入市到收官均价都严格限制在3万以内，南站板块从上半年至今先后有6家楼盘收官，3.5万元区域红线牢不可破，河西更是自不必说，整个板块已全线零涨幅，此外城北燕子矶两家楼盘今年上半年收官也未涨价，青龙山板块今年两家在售楼盘东城金茂悦和融侨悦城，前者6月份收官价格一年未涨，后者最近刚刚领取销许，均价和前期相比仅涨了1元，甚至还低于去年入市价位。直到楼盘卖完限价也不松动，无疑是为了打消开发商捂盘待涨的预期，间接敦促上市，而事实上不少楼盘已经主动调整心态，为了顺利拿销许，甚至还会以比前期均价略低的价格申报。
此外限价还体现出两头收紧特征，新盘难突破红线，老盘新推也难涨价。下半年以来很多上市量是由老盘新推拉动的，无论是城东的奥克斯钟山府、板桥的明发浦泰梦幻家还是江北的弘阳时光里、亚泰山语湖、大华锦绣华城等项目都属于老盘新推，限价一直没松动，高淳溧水部分老盘甚至出现了三四年都没涨价的情况。还有不少老盘希望通过改精装修涨价，最终也未能落地，调控“放量不放价”的风向已很明确。纯新盘的放风价也都受到考验，不仅近期江宁淳化的新盘价位低于预期，包括江北、仙林一些未入市的新盘此前传出的较高的放风价位，近期也都悄然调低。而伴随年底开发商跑量需求加大，即便是限价盘也开始放出优惠，例如上周江宁开盘的万科和昌金域东方在销许价低于预期价格基础上，还打出了登记客户认购成功总价减5000元；商贷总价减万元，首付5成以上总价减4万的优惠。而此前江宁开盘的远洋山水等项目也都推出过优惠。
当然热点板块限价也使得买房热度上升不少，尤其是5月底以后入市的限价盘，绝大多数皆为摇号售房。不过从近期一些楼盘的选房现场看，买家心态已经不是摇到就赚，基本都是冲着总价位置合适的户型来选，选不到也会放弃。而在一些上市量较集中的板块购房者也开始货比三家，心态上不再急躁。
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10大热点片区最近一年房价都没涨，二手房也被"拖累"了
长期限价也使得全市绝大多数板块新房价位近一年内基本未涨。其中也包括很多热点板块，既有像河西、城东、南站这样的高价板块，也有像六合、禄口、板桥这样的刚需洼地。当然有些板块比如河西南自5月份至今都无房入市，但年内只要上市量重新开闸，预计限价力度还是不会变，还有个别板块比如麒麟由于有高价地块纯新盘入市，虽然也是限价盘，价格门槛总体还是有所抬升，不过这也与区域内基本已无楼盘在售有很大关系，只要是以在售楼盘为主的板块，价位基本都能保持稳定。此外从下半年最新的房价金字塔来看，2.5万元/㎡俨然成为一道分水岭，2.5万以上和以下的板块基本数量对半分，但下半年至今绝大多数上市量都是落在金字塔底部的。上市房源的平均价位应该比2.5万还要低。
新房持续限价也在潜移默化地改变二手房的市场预期，如今在很多热点板块，限价新房已经成为购房买家首选，二手房成为靠边站的“备选项”，从原先的追涨买房改变为追着便宜买房，一旦某个板块限价房集中入市，二手房的成交量和报价都会受到冲击。
每日楼市10个近一年新房价格都没有涨的热点板块，发现大半年过去，它们的二手房报价虽然年内整体都在上涨，但绝大多数小区年内基本处于滞涨或者微涨状态，涨幅基本不超过10%，与去年动辄上涨20-30%的状态不可同日而语。10个板块中仅有江宁禄口二手房报价上涨普遍偏多一些，这也与片区新房供应不足有关。其他板块个别上涨较快的小区或者是因为原先价格相对就比较低出现补涨。或者就是因为学区改善等因素。河西板块还有不少原先报价较高的小区出现下跌，比如河西南一些小区年初报价超过了5万，眼下基本都在回调。
南京楼市近一年房价止涨的10大热点片区
河西南
河西中
百家湖
禄口
方山大学城
江浦
桥北高新
板桥
尧化门
六合
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二手房不仅报价回调成交也低迷，奥体小区一个月卖三五套，江北大盘一个月卖十来套都是常态，议价空间普遍上千元
至于新房限价对二手房产生的影响，主要体现在议价和成交量方面，和报价相比，二手房成交价一般都有议价空间，每日楼市根据链家网和我爱我家成交记录统计发现，一些热点区域二手房成交价普遍低于普遍也在拉大，比如奥体部分小区二手房议价空间能达到1000-3000元/㎡，当然也有个别小区成交价是高于平均报价的，主要是因为成交房源属于比较好的楼层位置。
当然对于奥体动辄500万以上的二手房总价来说，一平米打折两三千也并不算多，不过与此同时成交量也比较低，9月份至今奥体各小区二手房成交量一般都在5套以内，很少有能超过5套的，有奥体中介介绍，热门小区一个月三五套基本也是下半年的常态。
江北二手房小区成交量总体略大一些，但差异也比较大，一个月成交能超过10套的小区同样凤毛麟角。仅有一些大盘能达到，普通规模的小区一般一个月也只能成交两三套房源甚至更少。而议价空间更是很普遍，一般成交价都低于报价，半数左右小区议价可以达到一两千元每平，折算成总价平均也能有两三万了。
以我爱我家成交的天润城二手房为例，虽然小区报价基本达到2万，但在实际成交的房源中，单价不到1.9万元的房子还是占相当一部分，其中也不乏80-90平米的小户型。
桥北江山路上一家中介也表示，虽然桥北一些大盘小区每月能成交几十套房，但这些小区周边的中介门店也往往有十几二十家，分摊下来每家签单两三套房就算不错了，和去年之前的旺市完全不能比。
总体来看，新房长期限价，二手房不仅价格受到牵制，成交量也大受影响，因此除去那些排队热潮的新房楼盘来看，南京楼市整体降温态势并没有变。
来源：每日楼市
