长租公寓市场需要警惕租赁泡沫
在长租公寓成为风口之后，关于市场消化的问题开始被关注。目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间，通过增量的开发完成租赁供应的形式并不应该是常态，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单等同于金融支持开发，成为了资本与资源迅速进入这个市场的主因，面对人口迁移、供应配套不健全等问题，市场需要警惕租赁泡沫。
据前瞻产业研究院发布的《互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，四季度租房需求较2016年同比增长71%。近年来，新一线城市经济的繁荣、政策的倾斜和城市的发展吸引更多人群在此安家，带动外来人口净流入快速增长且仍将持续。
具体来看，新一线城市租房需求量占全国需求量的20%，一线城市租房需求量占全国总需求量的13%。 预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场成长空间广阔。此外，在新一线城市租房需求增速之下，品牌公寓已经成为租房客的新宠。报告显示，全国租房人群对于房源来源倾向的选择中，倾向选择个人房源的占比接近总量一半，达到49%，对近两年晋升行业热门产品的品牌公寓，用户选择倾向达到了32%。
利好政策接连不断
租赁需求产生在前，政策扶持紧随其后。在租赁日渐被市场认同之时，国家政策也开始向其倾斜，自2015年将公寓纳入生活服务业后，利好政策接连不断。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，成为上述意见的亮点所在;到了2016年11月，国家税务总局发布的第69号营改增公告，更进一步对相应的个人住房、非住房出租税进行了规定。
影响租赁发展因素
大体可以形容为“四位一体”，即政策为首、租赁房源供给为体、法律法规和金融为两翼。首先，需要通过各类地方性政策更好保障租赁市场健康发展;其次多主体共建、多渠道保障租赁房源的供应，是需要花大力气建设的;最后通过法律法规和金融两者共同保障租赁的有序化发展，包括通过法律提升承租人的“安全感”，以及大力发展资产证券化REITs等。
长租公寓万亿级市场规模，龙头公司市值达到千亿规模值得期待
在政策引导扶持和市场需求增长的双重助力下，住房租赁市场愈发火热。目前，包括地产开发商、地产服务中介、“互联网+资本”平台以及酒店集团均有布局长租公寓。
值得注意的是，在国家明确发展住房租赁市场特别是长期租赁的背景下，众多房企摇身一变成为“包租公”，做起了长租公寓的买卖。据不完全统计，目前已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略，并在长租公寓领域动作频频。预计接下来将会有更多房企转战长租市场。
从布局长租公寓领域的企业来看，开发商动作更为猛烈一些。除开发商以外的参与主体大多以轻资产为主，而开发商则是轻重资产结合、重资产为主。此外，开发企业在租赁市场中争夺自己的市场份额，对于企业转型而言也是一个非常重要的方向。
在长租公寓领域，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收购的成本较高、资金回流周期长、收益率普遍偏低等问题。
未来5-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。不过，从目前来看，长租公寓市场的回报率的确不太如人意，尤其是近两年运营方获取的房源成本往往较高，房企拿到租赁地块的成本也较高，这些因素对于长租行业的长期发展的确不利，需要在政策、税收以及资金层面给予更多倾斜。
