文/朱迅垚
日前，北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。《意见》称，从今年起的5年内，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
北京市政府的执行力不错。8月28日，国土部和住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，公布的13个试点城市就有北京。不到三个月，北京市的具体方案就已经出台。
标签供给土地高达1000公顷，供应租赁房子多达40万套，如此大的供应，且放在最敏感的北京楼市，理所当然引起舆论关注。实际上，8月28日，国土部建设部的总方案放出来时，就曾引起楼市舆论的骚动，有的惊呼此举为楼市大杀招，有的认为农村土地松开一个口子，有的认为“2到3折的房子即将面世”，应该说，这类评论都不靠谱。
为什么很多媒体对该政策的反应过激且评价失当，原因是，这一方案实际上牵涉到主流地产界很少关心的盲点。“集体建设用地”上的“租赁住房”，跟国有土地上的普通城市商品房以及建立在商品房市场基础上的城市租赁住房，是完全不同的政策和市场体系。要弄懂集租房政策，必须先弄懂农村土地政策，以及大城市集体建设用地使用的历史发展过程。
集体建设用地是农村土地的一种。我国农村土地统称集体土地，其中又分为三种，农用地(包括基本农田、林地、草地、水利用地，以农田为主)、建设用地和未利用地。在这三种土地中，农用地严格列入国家红线保护，谁也不敢动，未利用地大部分没有使用价值，具有住房使用价值的就是集体建设用地，主要就是农民宅基地以及村办企业用地。
我国的国情是，从计划经济往市场经济转轨的过程中，扩张的大中城市实际上在不断吞噬周边的农村，或者直接将城市周边的农村土地征用为国有土地，或者城市包围农村，这些城市中的农村就是我们常说的城中村。
注意，利用集体建设用地建设租赁住房，从来不是现在才有的概念。在中国，只有稍微有点规模的中等城市以上，几乎都有城中村城郊村，这些地方说是“村”，其实已经被城市包围。这些城中村并没有闲着，他们的宅基地的土地租金，随着城市化发展日益增高，因而，城中村几乎无一例外都大量对外租赁住房，其中一部分甚至违规出售，这就是“小产权房”。
标签在我国现有法律框架下，“小产权房”，也就是城中村房子，只能出租，不能售卖。如果把8月28日两部委联合发布的方案以及北京出的详细方案拿出来对照看，就知道现在在集体建设用地上建设的租赁住房，仍然只能出租，不能售卖。
北京方案明确指出:“为杜绝变相开发建设小产权房，《意见》在集体租赁住房的产权管理上明确规定，其不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。同时，权利证书还应注明:仅用于租赁住房建设和运营，未经批准，不得出让、转让，不得转租，不得出售，不得改变土地用途。”
简单说，国有土地、集体土地的二元土地格局没有丝毫变化，而这两种不同性质土地上建设的房子的产权特征，也没有根本变化。所以，夸大该政策溢出效应的声音可以休矣。
在不改变集租房产权特征的情况下，该政策仍有积极意义并有一定的创新性:其一，它能够改变目前城中村脏乱差以及管理混乱、建设粗放、隐患众多的毛病，通过整改改变城中村面貌，也就同时提升了城市面貌;其二，它实际上是要引入正规地产建设企业和租赁公司进入向来混乱不堪的小产权房租赁市场，将小产权房租赁市场纳入城市租赁市场体系，实现租赁市场的统一管理;其三，通过集约化管理，通过小楼变高楼，可能实现租赁住房量的增加和质的提升，从而增加对北京整体住房市场的供给，缓解北京人多房少的供需不平衡。
北京方案中有一句话值得注意，租赁住房布局上将结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。这句话说明，北京市还要将这一举措变成城市整体规划中的一环，毕竟房子就意味着人流，而人流与产业的结合，人流与城市功能的结合，本来就是城市管理布局的学问之一。
概而言之，集体建设用地上的租赁住房，是传统城中村小产权房的2.0版本，或者说是升级版本。它和今天的农村土地改革有某种相像之处，都是不改变二元土地大格局，但将具体的承包权、使用权进行分割，并纳入统一市场进行严格管理。另外，也不要觉得这一政策有多突然，实际上，在很多地方，早就进行了类似试点，这一方案已经被证明了可行性。
这一政策推进下去，会造成各方的蛋糕分配如何变化?应当说，好处上面都说了，但也有可能产生一些隐患。这一方案实际上是对小产权房重新处置并统一管理，但明显增加了引入的建设方(资本)和村集体组织(承租代表)的权力，相对弱化了本来有很大自主权的农民权力。在具体执行中，三方可能会发生矛盾，这需要有关部门在推动此事时，建立比较好的权力平衡和监督机制。至于说对北京房价是否能够起到影响，目前看，可能性不大，第一净增总供给量并不算太高，第二，毕竟是租赁市场，而且并非城市商品房的租赁市场，房子的居住外附加价值偏低，不足以影响静水流深的北京楼市。
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