如果投资房产，汤臣一品不是一个很好的选择。但是汤臣一品的成交记录让人咂舌：总价2.05亿，面积597平方米，单价达34.3万元/平方米。但是让人敬畏的是，毕竟曾经单价11万，现在上涨的绝对值是23万元/平米。这个案例绝对值得搬上MBA课程！
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汤臣一品从速率来讲，也许是上海最慢；但从绝对值来讲，也许是全国最多。买汤臣一品的人，如果十年前5千万的身家现在已经两个亿了，一套房子赚了1.5个亿，一口气吃了个胖子，财务几乎自由。而地级市呢，从20万到100万，5倍，不够10年生活费的！如何把盘子做大，是投资者必须面对的实战方法。
据11月16日市场消息，上海汤臣一品A栋35楼于10月31日网签，总价2.05亿，面积597平方米，单价达34.3万元/平方米，再破上海房价纪录。公开资料显示，汤臣一品由汤臣集团有限公司开发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。汤臣一品由四栋超高层豪宅与会所组成，最高楼层为44层，高度达153米。事实上，2005年至今，其销售的仅是A、C两栋，另两栋（D、B）一直处于出租（租金8-30万/月）或空置的状态。
汤臣一品是真的2005年至今这点房源卖不动吗？肯定不是，看看成本：土地成本每平方米楼板价约10000元，建安成本约10000元/平方米，前期加配套不会超过2000元/平方米，把一些管理费和营业税等加进去，综合成本在30000元/平方米以内。所以，也许不好卖，更多的是开发商不愿意卖！
谈到这个消息，对我们做房产投资有哪些启发呢？有很多，比如：
第一：真正意义上稀缺的地段一定是不可复制的，而天府广场是可以复制；
第二：高容积率超过4.0无改善，超过5.0无人性。但是汤臣一品容积率5.8，住着最奢华的人群；
第三：大开发商的楼盘就一定是投资首选吗？
第四：楼层价差巨大，如何选楼层才能避免汤臣一品部分房源价差巨大带来的盈利不足？
第五：房产增值哪个因素最重要：增值幅度or增值金额绝对值？
以上五点，一本书也写不完，就此谈谈第五点：房产增值哪个因素最重要：增值幅度or增值绝对值？
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我们先看案例。2008年到2017年豪宅汤臣一品和距离它2公里的普通住宅菊园的对比。
从平均单价走势来看，汤臣一品从128000元/平涨到了290000元/平；同样的时间段，菊园从28000元/平涨到了90000元/平。
从涨幅来看，汤臣一品为126.54%；同样的时间段，菊园为221.43%。同样的时间段，普通住宅收益率是豪宅的1.75倍。
标签但是，如果同收益的绝对值来看，假如同样200平米房产，汤臣一品收益为32398000元，普通住宅的收益为12400000元。同样的时间段，豪宅的收益绝对值是普通住宅的2.61倍，绝对值多了将近2000万元！
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所以，贰爷有以下观点——
观点1：在购房指标越来越稀缺的情况下，房产增值的绝对值变得特别重要；
意思是，我们做房产投资，既要关注增值幅度，也要兼顾增值的绝对值。
比如2000年眉山房价600元/平米，12年后，二手房可以达到5000元/平米，增幅非常巨大，现价是原值得的倍，但是利润绝对值多大呢？如果400平米的房产当初32万元/套，现在200万/套，毛利绝对值168万；汤臣一品从2005年的11万，到现在历经12年，34万元/平米，现价只是原值的3倍，毛利绝对值是9200万元。增值是8 VS 3，增值绝对值是 170万VS 9200万，比值是54倍。如果170万的利润够普通家庭10年的支出（不考虑货币和通胀因素），而9200万实现的是大概率财务自由。
观点2：珍惜购房指标，珍爱按揭额度，尽力选择适当户型；
再来看，如果同样是在成都，珍惜购房指标，珍爱按揭额度，在购房指标比较稀缺的情况下，如何选择户型？
比如新川板块，因为当地大都属于高端改善需求，很多是已有房产的人，家庭人数变多，或者是有高预算的投资人群，那么随着生活品质的提高，四房成为主力户型，而两房的户型虽然少但是单价反倒低于大户型。
我们再来做个实例分析。
如果单价一样的情况下，同样是购买450平米的房产，可以买3套户均150米的户型，也可以购买6套户均75平米的小户型，总的面积都是450平米。不考虑未来四房受众人群更广，未来二手房单价更高的情况，购买大户型用掉了3个购房指标，而同样投资购买小户型需要花掉6个购房指标。所以，如果能够保持同样增值幅度的情况下，买大户型还可以节约3个购房指标，同时也节约了3个按揭指标，这是何等的好事。
标签方案一，如果一共只有3个首贷指标，买3个150户型首付3成，只需要掏135平米房价的首付款；
方案二，如果有6个指标但按揭指标只有3个的情况下，首付只能是3套75平米房产的首付款，也就是首贷按揭指标只能支付75*30%*3=67.5平米房产对应单价的首付款；
综合来看，方案一可以获得按揭的额度是450-135=315平米，后者按揭的额度是157.5平米（75*3-67.5）房产对应的额度；在单价相同的情况下，二者对应的按揭金额相差一倍。
所以，选择合理的户型，追求对应板块的主力户型特别重要，既可以节约购房指标，又可以获得更大的贷款额度。二者相比，显然选择方案一。
观点3：改善板块选四房，刚需板块选紧凑三房。
再从绝对值来看，如果增值的金额绝对大，那么你就可以整合自有的房产数量，不断把不优质的房产升级为优质房产，并且要对投资房产的面积进行适当整合，面积不是越大越好，也不是越小越好，一定要适应实际板块的需求，比如新川板块、天府新区牛鼻子板块一定是四房作为未来的主力户型，而龙泉、双流等二圈层由于购买力等问题，往往追求低总价，低总价优势比户型更为重要，所以投资更选择三房为主。
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观点总结：
汤臣一品34万的单价震撼的是整个房地产界，刺激的是每一个分析房价的人，到底应该怎么才算是投资成功？
贰爷告诉你，从投资的角度，既要看回报率也要看回报绝对值，绝不能只偏重回报率，即：小投入、大涨幅、低利润额！
务实的做法是要在回报率足够有预期的情况下，高度重视把投资回报的绝对金额做大，把盘子做到足够大才能带来足够大的绝对盈利金额，同时这三个方面取得效率最大化：投入较少的购房指标，投入较小的按揭指标，投入较小的房屋数量！如果真的有机会一口气吃个胖子，那有什么不好呢？
最后，我要强调：第一，不是鼓励大家买豪宅，流动性差，很多时候有价无市；第二，不是鼓励大家买超大户型；第三，珍惜每一个人的购房指标；第四，珍惜每一个人的贷款指标；第五，尽力获得更多贷款额度；第六，要根据自身情况，灵活运用，不可刻舟求剑！
汤臣一品追求的是亿元级别的增值；上海楼市追求的是千万元级别的增值。
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