房地产市场素有“金九银十”之说，因为购房者往往在9、10月集中看房、购房。对开发商而言，这两个月份也是年底冲刺业绩的最佳节点。然而，在限购、限贷、限售、限价、限商等“五限”调控背景下，今年的“金九银十”较往年明显降温。
季节性抗不过政策性周期
易居研究院近日发布全国50城住宅成交数据显示，9、10月总成交量同比下跌30.3％，一线城市成交面积更是创下2008年以来新低。交易量的下降，也在一定程度上导致开发商对房地产开发热情骤降。央行上海总部11月15日公布的数据显示，10月上海地区本外币房地产开发贷款减少28.12亿元，环比多减120.62亿元。其中，房产开发贷款减少36.04亿元，为今年以来首次减少，环比多减152.9亿元。
业内人士表示，在“房住不炒”的大背景下，调控全面铺开，同时监管机构严控违规资金进入楼市，且住房租赁市场政策利好不断，多重作用致房地产市场明显降温。
上海房掌柜二手房总经理宋会雍表示，今年“金九银十”表现暗淡，原因是市场正处于调整过程中，交易量非常低。“一般来说，市场需求主要分成两部分，一是改善型需求，二是投资型需求。后者弹性非常大，以二手房为例，行情好时一个月交易量60000多套，现在才8000多套。以往，二手房交易有投资型需求作驱动，但目前被政策抑制。若这个格局不变，想通过季节性的力量带动交易量好转几乎不可能。而且十九大后，‘租售并举’政策基调已定，房地产市场再度升温的时机已很难找。总体来说，季节性周期抗不过政策性周期。”
淡季因素导致租金下行
10月，上海房屋租赁指数为1933点，比9月下降5点，环比下跌0.26％；同比上涨0.36％。为何指数波动向下？实为淡季因素使然。
四季度伊始，上海房屋租赁市场进入淡季调整期。上海房屋租赁指数办公室认为，市场特征表现在以下方面:首先，买卖市场成交量持续低位并未导致转售为租，持房观望成为多数准卖房者的选择，租赁市场自然人出租供应未见明显上升。其次，抽样统计显示，面对淡季来临，约二成出租人坦然应对，降价幅度多在3％－5％。此外，租金普遍下行，三档分市场整体租金跌幅接近，未见以往大的差异。具体走势为:高端市场跌幅环比扩大，中、低端市场由涨转跌。
宋会雍表示，租赁价格下行的部分原因也是受季节影响，从租房群体的结构看，多为大学生和打工者，10月离毕业季已有一段时间，租房市场已过最热阶段，自然影响租金。另一个原因是租赁主力人口减少。“由于房价居高不下，以往上海九成左右大学生毕业以后愿意留在上海，2016年这个比例不到7成，高房价导致买房难，很多想把租房作为过渡期的毕业生打消了租房念头。”
亿翰智库副主任张化东表示，目前政府颁布的相关政策都是鼓励租赁市场发展，大面积推出租赁住房，也在一定程度上对租金涨幅产生了影响。
记者 戚奇明
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