这些时日，关于租房的各种利好政策、看好言论几乎以刷屏的程度，霸占着有关住房领域的话题空间。这真的是一个很有趣的现象，曾经楼市的路人甲，一跃而成为主演之一了。但是，要完成这个逆袭，还差一点点。
今天，帮主先表达一个简单的观点--现在住房需求基本分为四类:为了安居、为了结婚、为了生孩子之后改善、为了孩子上学。前两类的需求是房子本身，在租赁新政时代里，是一个可选项;后两类的需求不是房子本身，而是附加的公共服务，即便是在住房租赁新政时代下，租房暂时也不是可选项。
新租赁时代:暂供单身与两口之家
标签实际上，诸位需要明白，如今这一轮住房租赁新政的兴起，其实质初衷就是解决前两类对于住房的需求的。所以，后两类的朋友们，就暂时不要凑热闹了。但即便如此，对于买房落脚、买房结婚的人群来说，这个问题也不简单。
首先，我们要明晰一个“新租赁”的概念。相比于过往的群租、合租、向房东租这种形态而言，“新租赁”最大的区别，在于其不是一个“短期过渡”的居住解决方案，而是一个相对长期、稳定的居住解决方案。
明晰了这样的概念，我们先把范围限定在北京为代表的特大型城市，那些买房落脚、买房结婚的，基本都是刚需首置人群。那么，在考虑买房时，觉得负担很重，但真正自己觉得无法承受的是哪一部分?是首付，还是月供?
这个问题，帮主曾经不断地问身边有买房意向，但觉得压力无法承受的那些年轻人，多数人的答案是首付。以一般的商品房为例，刚需首置人群对应的住房，总价基本在500万~700万之间。这样的房子，最低的首付在100万~300万之间不等，对于这一人群来说，一下子拿出这么多现金几乎是不可能的。至于月供，他们相信自己收入会上升，或者未来结婚可以两个人一起还房贷，月供就不是第一大问题。
因此，帮主建议，付不起首付，但收入尚可，且认定自己职业还会向好发展的，可以考虑一下“新租赁”这个选项。简单算一笔账，在北京生活功能尚可的区域，租赁到一个单套住房(注意，不是合租，比如一个两居室，这样够一个两人家庭生活)的租金，应该在6000~9000元/月不等。房屋面积越大，社区环境越好，价格自然会更高。
而如果这一人群，努力凑够首付，买一套基本体面的住房(不管是新房还是二手房)，合理的月供基本都会在20000元左右。这样的情况下，如果没有能力支付首付，同时，在新租赁的选项下，支付租金的水平，又远低于月供，租赁住房自然就是一个可选项了。新租赁时代的政策套利
标签这笔账不能算到此为止，否则新租赁时代，就和原来的租房没什么区别了。这里面有如下几个“政策套利”的问题，需要前瞻性的想清楚:
1. 住房租赁是现在国家鼓励的，鼓励自然不是口号，会出哪些政策鼓励?或者说，有哪些?
2. 新租赁时代，会培育一个以租赁为主的市场，这个市场，对刚需人群来说，究竟是好事，还是不好的事情?
3. 租金会不会涨?
第一个问题，帮主觉得，鼓励性的政策，一方面可能是在房屋租金抵扣个税方面放行，这一点，细想起来是比较合理的;另一方面，就是为租金支付，以各种方式，进行金融创新。
如果住房租金可以抵扣或者部分抵扣个税，那么，对新租赁，绝对是最大的鼓励。道理很简单，税前减除项多了一个大头，应税额减少，实际收入的比例就上升了，多出来的钱，可以存着(当然别这么傻)，可以理财，可以投资，这样可以为你日后买房积累首付。当然，你愿意消费也没人拦着你。
至于金融创新，要看利率，这个利率水平，不是说比按揭贷款利率低，就行了。而是其还款周期是不是能够更长，利率水平是不是可以更低，(比如基准利率打折，原来买房按揭贷款都可以)，甚至说，这笔租金贷款的利息支出，是不是可以抵扣个人所得税，如果可以，新租赁绝对是可选项。
至于这些政策有没有可能，帮主不遑论，但是，这些政策手段，想起来非常顺理成章。
第二和第三个问题，需要放在一起分析。新租赁时代的供给端是怎样的?理想状况至少是机构持有房源投入租赁市场与个人住房出租“等量其观”。这样的状态，对于那些“刚需首置”的人群，究竟是好还是坏?
对于租户来说，机构运营住房租赁的好处在于，基本遵守合同，能够保持租赁关系的基本稳定。不会出现个人住房出租各种房东情绪化的变量。按照现在研讨中的政策框架，和机构签订住房租赁合同，最长可以一次签三年，这有利于住房租赁关系的基本稳定。从监管层的态度看，也鼓励机构和个人在制度框架内，把租赁合同向更长的时间签。
标签但是，这其中会涉及到钱的问题。为了让更多的市场主体参与住房租赁市场供给，就要有合理利润可赚，所以，政策框架的初步考虑是，允许在签约时间，双方约定一个都认可租金浮动附加条件。这一点，在未来实际操作过程中，基本上就是约定一个涨幅。
至于租金会不会涨，很大程度取决于供给。而供给有多少，取决于在供给端政策给多大的支持，比如，现在说的很热的REITs，就是给供给端的支持政策。这一点，比较专业，就不和诸位详细解释了。
现在租房，是为了未来买房
不过，以帮主了解的信息，从制度设计的出发点来看，住房租赁市场的培育，其目的还是为了解决初始阶段的买不起房人群的居住问题。用空间换时间，在租赁住房期间，随着自身支付能力的增强，再去买房。
这就存在另一个问题，政府通过大量出让带有自持性质的住房用地，来增加未来租赁住房的供给。这势必导致未来纯商品住房供应量的减少，这个供需关系的道理，帮主想诸君应该明白。所以，应该说明的是，你不再租房的时候，绝大部分人能买得起的，还是共有产权房等这一类带有政策性质的非完全市场化的住房，但是，进入到这个市场，你就会发现，供需关系又是另外一种局面了。
不管怎样，我们年轻人还是要对未来有信心，尤其是房子的未来也是。现在租房，是为了未来买房，或许这才是正确的价值观。
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