成本管控不仅是房地产管控中重要的一环，也是摆在许多中小房企面前的一道难题……针对如何进行房地产成本管控这一问题，小编采访了房地产实战操盘专家杨斌老师（以下简称“杨老师”）。
杨老师具备20余年房地产经营管理经验，擅长从拿地到开发到销售的全程操盘管理；曾经将标杆房企管控模式成功落地民企，三年时间实现业绩从2亿到60亿的突破；曾同期操盘20多个项目，业态涉及高层、多层、别墅、综合体等。
问：以您二十多年的实操经验来说，为什么很多房企都在喊成本管控，却做不好？
杨老师：以前自己操盘的时候，我一直把成本管控当成一个重要的环节在做。后来在鹰之旅平台上开始辅导民营企业家，我发现很多老板对成本管控本身有着错误的理解。总结起来有三点：一是认为成本管理就是财务做的事，一窝蜂给了财务去做；二是把简单的把成本管理理解成了控建安成本；三是觉得管成本把价格压下来就好了。成本管理是为客户塑造价值的起点，不是简单的“成本”二字，不是财务部的事，不是一个简单的支出项。它也不是死板的建安成本，不是一个独立的专业个体，需要和各部门之间的工作串联起来。
问：为什么敢投入、敢让利的，后期反而能获得高回报？
杨老师：做一个项目的时候，不能光考虑项目本身能否卖出去，能省多少钱赚多少钱，还要考虑这个项目到底能为企业带来什么。如果每个项目，能进行一些额外投入，就可以带给客户惊喜，不断提升房企的口碑。对于想在自己的区域深耕下去的企业、进入新的区域的初始项目来说，重点投入，可以树立良好的品牌形象。在地价不断上升、客群变化，改善、再改渐成主流的今天，口碑积累非常重要。眼睛要看的长远，不能只盯着单个项目我赚了多少钱。要把自己从做项目，变成做企业。
问：对于成本管理，您的做法是什么？能否简单解读一下？
杨老师：其实做好成本管理，只需要三个关键动作：目标成本管理、动态成本回顾和成本后评估。项目前做好目标成本管理，就是知道要花多少钱，项目中动态成本的监控，就是知道花了多少钱，项目后进行评估，就是知道这钱我花的值不值。听起来很简单，但做好这其中每个动作，都需要开发商一定的功力。
问：怎么做才能提升房地产项目成本管控的合理性和有效性呢？
杨老师：从项目策划开始，老板就要有意识的建立目标成本，才能从根源上掌控成本的合理性和有效性。
问：房企如何降低无效成本、提升企业运营效率的呢？
杨老师：这就需要相关的业务部门通过专业总结分析，把项目过程中低价值的成本圈出来。比如万科有显性无效成本和隐性无效成本两套标准。所谓的显性无效成本，就是项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用、无法获得客户认同和补偿、并且存在潜在危害的成本支出。万科有六个大类，近百项管控点，涉及了设计、工程、营销、财务、成本等各个口。而隐性无效成本不会造成直接的损失，但会影响产品的投入产出比，对后续工作产生间接影响。
问：您觉得对于中小房企而言，下一步要怎么做好成本管理？
杨老师：其实要点我已经讲出来了。知易行难，首当其冲的困难就是老板自己没有一个系统化的思维，想到一点抓一点。房地产有十一大板块的工作，没有系统化的管控体系是做不好的。就像一个房子一样，它的基础是人力资源体系，然后是运营、成本、设计、采购等等，每个系统环环相扣，各自支撑着这栋房子。
问：如何提升系统化的思维能力？
杨老师：多看，多学。多看，对标标杆企业已经相对成熟的体系。学习就是再忙，也要抽出时间去提升。我自己就是鹰之旅平台上的学员，从系统化的学习到落地，我花了两年时间，把企业从2亿带到了30亿，现在已经突破了60亿。我们的平台上甚至还有破百亿的企业。企业要想提升，老板和顶层的团队需要先转变思维。
