近些年，在全国房地产市场，环都市圈一直扮演着承接都市外溢购房需求的角色，诸如北京都市圈的燕郊、香河，南京都市圈的句容、汊河等。因为处在城市外围，距离主城较近，规划向好且性价高，成为不少“新城市人”和“投资客”的置业首选。
尽管如此，热销，仍仅发生于个别楼盘，部分地区虽有“非限”加身，“业内专家”加持预期，但依然未能根本改变当地的市场和居住氛围。要搭乘这趟红火的地产列车，还有很长的路要走。
环京房价暴跌的启示
距离北京近30公里的河北燕郊，由于地理优势，自2009年开始，紧随北京走入了楼市快车道，房价起伏，甚至被视为北京楼市的晴雨表。而今年3月和6月，河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，加之调控的不断收紧，根据安居客数据显示，近8个月以来，房价出现了断崖式下跌。
数据来源:安居客
调控挣扎下的宝华
环宁楼市，最典型的当属宝华镇。
南京未限购前，宝华楼市一直表现平平，自南京限购后，宝华区域的房地产状态，几乎迅速进入了爆发期。目前宝华板块已有普通住宅均价达20000/㎡，部分别墅项目也已卖到30000/㎡，涨幅迅速。而今年3月，句容市区、开发区、宝华被纳入限购范围后，此地房地产市场才迎来第一个分界点。
今年9月份，公告发布限购令将持续执行，“多限”调控环境下的宝华，前3个月普通住宅成交出现的高潮形势遭遇急转直下，尽管近期略有回暖，但仍与前期不可同日而语。
数据来源:CRIC2016
不过，对于别墅来说，受限购政策影响较小，宝华的新城源山、绿城桃李春风、金科观天下、东原亲山等别墅项目都在年内动作频频，已经开盘的项目也可圈可点。
数据来源:CRIC2016
即便如此，来自调控的现实压力，让宝华镇仍然前景未知。这也让人们开始关注句容的其他区域，因为不限购、价格便宜，存在着可能的投资前景。
等待崛起的郭庄
有业内专家预测，因为同处南京都市圈，共享区域红利，不限购的郭庄将成为下一个宝华。言论一出，立即吸引不少购房者关注。未抵实地，就开始表达兴趣，仿佛区域已经蓄势待发。
郭庄镇因为在句容的限购区域之外，就真能承接南京都市圈的购买需求，成为下一个宝华吗?事长走访郭庄镇一整天，真实体会了当地的房地产环境。
奥特莱斯变“高奢”为“大众”
如果说，宝华是“仙林下一站”，那么郭庄就是“江宁下一站”。郭庄镇位于句容市的西南部，与南京江宁和溧水接壤，紧邻江宁开发区、江宁大学城和南京禄口国际机场，人口约6万人。在地理分布上，郭庄“一条腿”嵌入江宁，“一条腿”伸入句容，夹在两者之间，与南京只相隔了一段高速。
距离郭庄最近的地铁站是一号线中国药科大学站，在中国药科大学地铁站有通往东郊奥特莱斯的免费巴士，自驾的话 15分钟可抵达。
事长在奥特莱斯逛了一圈，看到部分轻奢品牌，如:COACH、施华洛世奇等等，但更多还是像ZARA及ZARA旗下品牌、Levis、361°等大众品牌。从客流量看，偌大的奥特莱斯却顾客很少，仅有部分类似组团购买打折商品的人群。店铺折扣较多，并且可以叠加，比如ZARA买两件7.5折，买四件6折，买六件5.5折，以此类推。
郭庄楼盘多以紧邻东郊奥特莱斯购物中心的商业优势为自己楼盘做宣传，而临场感是打折扣的，商场人气并不旺盛，就连当地人的关注也并不高。郭庄各楼盘“门可罗雀”
目前，郭庄镇进驻的开发企业并不多，碧桂园是其中之一。事长首先来到郭庄在售的老盘碧桂园世纪城邦。
该盘已是尾盘，前段时间刚刚推出最后一栋140㎡的洋房房源。目前还有少量房源在售，不过当天从现场，并未看到任何购房者前来询问参观。
置业顾问表示，郭庄地区由于不限购，吸引了不少在江宁周边工作的刚需客，而且南京的客户达到80%。“我们这个地方交通方便，像在江宁百家湖的房价已经30000元/㎡，我们的房价连一半都不到......”他有些倦怠的解释道。
据了解，目前碧桂园世纪城邦的均价为12000元/㎡，是郭庄房价最高的楼盘。而该盘在2015年首开时，精装洋房价格只有5888元/㎡。
事长同样走访了其他几个楼盘，售楼处也是"门前冷落鞍马稀 "，甚至有楼盘只有一个置业顾问在 “看守”。
令人难忘的一个场景是，当我走进售楼处，置业顾问兴奋之情溢于言表，心中似乎雀跃着:“客户来了!”。但当事长表明身份，他的微笑便迅速收敛，难掩失望。
虽然，他还是细心地介绍了项目，告知:爱家皇家花园还剩300余套房源在售，预计明年中旬清盘，目前均价9000元/㎡。清盘后项目没有后续拿地的计划。从他的情绪变化，和空空如也的售楼处看，很难想象，这里将是下一个宝华，或者即将开启的楼市热土。
郭庄在售的楼盘还有恒晟香榭里。该盘是2011年的老盘，之前叫做普罗旺斯小镇，推的是别墅产品，但由于销售状况并不乐观，后来推出高层，不过，换汤不换药的产品，也难以挽救业绩惨淡的现实。
因此，与人们的想象和预期相比，至少当下的郭庄楼市，是缺少关注，甚至是冷清的。
开发商看好的“处女地”
虽然地产潜力还未被购房者广泛关注，但郭庄在开发商眼中，却似乎是前景看好的处女地。据碧桂园世纪城邦的售楼人员透露，旭辉、金地、招商等开发商曾到此地进行勘察，有意未来进驻这一区域。而近两年来，禹洲、协鑫等开发商也已陆续布局郭庄。
禹洲项目就在东郊奥特莱斯正对面，是今年6月7日禹洲地产通过收并购获得的地块。目前案名已定:禹洲金陵朗廷。售楼处正在紧锣密鼓的施工当中，现场工人表示，外部园林部分会在本月二十多号结束施工。而售楼处外立面已经建好，呈现的是一种新亚洲的建筑风格，售楼处内部已经在装修阶段。
协鑫项目--协鑫春风江南距离东郊奥特莱斯还有一段距离。
(协鑫地块实拍全景图)
在施工现场，事长看到零散几个工人正在施工，工地相关负责人再三对事长进行身份确认后，谨慎表示，政府督促开发商先行建设厂房，以带动小镇经济。但这似乎与开发商自身盈利目标有偏差，所以施工工作进行的格外小心谨慎，政府相关人员的检查和监督也十分频繁。他还透露，该工地施工结束后，整个工程或将告一段落。
有媒体此前透露，协鑫春风江南预计会在今年12月入市，不知在这样的进度下，是否能够如愿。交通环境需首先破题
小雨中探访郭庄一整天，亲见新建楼盘之外的郭庄镇，仍在地产开发的初级阶段，房地产开发商相继进驻后，产生了大片工地。也因为只身前往，没有开车，事长深切体会到它的交通短板。
据了解，作为连接南京、句容两地间的关键交通，宁句城际建设计划从诞生之日起就命运多舛，备受关注。早在2013年，国家发改委就将原定计划列入十三五规划的地铁S6号线，提前纳入十二五规划，但一直没有进展。直至去年，宁镇扬一体化被省委省政府大力提及，宁句城际终于迈出实质性一步，开始进入环评公示。
最近，宁句城际再曝最新动态，有消息称，将在句容城区增设站点，线路图也随之流出，自句容北部延伸，设站宝华山路站、福地路站、东大街站，终点设在城区南部，现句容汽车客运总站旁边。不过，事长查阅地图发现，句际城际的这些站点距离郭庄镇都是有些距离的。
购房者关注的不限购、不限贷、不限卖的郭庄镇，目前来看，并未在交通规划、基础设施建设等方面与南京实现实际联系，品牌开发商进驻也并未形成一定规模。因为调控，这一区域被寄予了过多的期望，需知，想在房地产市场真正发展，在南京都市圈占有一席之地，显然需要更长时间的积累和规划支持。
