北京2021年6月9日 /美通社/ -- 高力国际（Colliers）发现，由于企业业务超预期发展而带来的办公空间需求无法预估的问题，已经成为目前科创类企业选址的重要痛点之一，如何才能更好地解决这一难题？对此高力国际分享了中关村和上地区域市场相关选址成功案例，并对其现状及未来趋势做出了总结和研判。
在过去十年间，北京的科技创新中心已经从中关村，逐渐外溢形成上地和北清路两个产业园市场，至此北京已经形成了以中关村-泛上地-北清路为核心的西北办公市场组团。有限的新增项目和持续增长的办公空间需求使得中关村市场长期保持非常低的市场空置率，上一次出现超过10%的空置率还要追述到2015年。长期的市场低空置率保证了租金的稳定上涨，平均租金在2018年开始超过CBD，一跃成为仅次于金融街的北京第二贵的写字楼市场，并延续至今。上地子市场是目前北京最炙手可热的产业园市场。在疫情肆虐的2020年，泛上地区域是我们观察到的唯一一个连续三个季度出现快速去化且租金逆势上扬的市场，且这样的趋势在今年一季度依然持续，目前市场空置率仅有7%左右。区域内一些待入市的新项目还在预租阶段，就已经实现了大幅去化。根据高力国际的调查，在未来五年，中关村和上地的新增供应量大概在150万平方米左右，而根据目前的市场需求来看，由于企业对于区域选择较为集中，这些市场依然会维持供不应求的局面，区域租金水平将持续提升。
高力国际在近两年为各类头部互联网科技企业提供选址服务的经验中，发现由于企业业务超预期发展而带来的办公空间需求无法预估的问题，已经成为目前科创类企业选址的重要痛点之一。很多企业通常会遇到公司快速发展导致短期内人员需求暴增，对办公面积需求非常迫切的问题，因此工位紧张的情况成为了这类企业员工办公的常态。同时，办公楼宇的租赁从选址、看房、最终签约到装修入驻最快通常也需要三个月到半年的时间，大面积办公空间租赁需要的时间则更长。显然这样的速度是无法满足企业办公需求的，所以就出现了“食堂开会”、“食堂面试”、“拆健身房换工位”、5人挤在3个工位上的办公情景。
一边是不能因为无法提供工位而耽误公司业务发展，一边是复杂的办公选址流程，这样的矛盾已经成为目前企业行政和房地产部门最核心的困扰。除此之外，相较于更为明晰的办公租赁成本，互联网企业还面临更大的时间成本、人才留存和获取成本。一方面，除了对于楼宇交通便利性，用电量和餐饮配套的硬性规定外，企业在租赁价格、需求面积匹配和区域选择方面不断平衡寻找最佳解决方案，因此在选址方面耗费了大量的人力和时间成本，这种现象在头部企业的大面积办公选址过程中就更为明显。另一方面，由于目前中关村上地区域的供应紧张，“一房难求”的现象普遍存在，一些大面积需求的科创企业不得不开始进行跨区选址，而在这个过程中，势必会为企业带来大量的额外时间成本。除此之外，跨区域选址的企业也不得不权衡由此带来的潜在人才流失问题。目前，根据我们的观察，除了航母级的互联网头部企业有能力敢于跨区域选址，其他大部分的互联网企业选址需求依然还会首选在目前的办公楼宇周边。
高力国际华北区董事总经理严区海表示，为了从一定程度上缓解这些痛点，进一步降低整个选址过程的潜在成本，企业可以考虑以下三种措施。第一，选择与专业代理机构进行深入合作。代理机构的选址专业顾问团队可以帮助企业进行系统化的租约管理，并结合市场潜在的变化和机会，实时提供专业有针对性的解决方案。第二，与专业机构保持长期沟通来更好应对企业紧急办公面积需求。企业和专业顾问团队应该定期召开沟通会议，特别是在企业规划、人才需求、市场动态、政策解读，趋势预测、项目储备等方面进行深入了解。第三，面对 “僧多粥少、一房难求”的市场现状，企业可以考虑相关部门向性价比更高的区域疏解。在不影响日常业务运行的前提下，企业可以考虑将非核心业务部分或者销售业务部门等转移到性价比更高区域，这样既有利于企业降低运行成本，又能有效避免市场价格水涨船高给企业带来的成本上升。
例如，高力国际在2021年为某互联网大厂提供专业选址顾问服务时就面临了上述问题。企业业务部门快速扩张，需要在2个月内拎包入驻能够满足2000人的办公场地，并对区域有着非常严格的限制，而该区域的市场现状就是多家租户争抢同一面积。整个项目核心的挑战主要是时间期限非常短，区域内能满足企业需求的项目极少、以及企业整体预算有限。高力国际通过多次沟通，深入了解了客户需求，给出了一套以“快和省”为原则的多元化解决方案。首先，区域内项目的地毯式覆盖，快速筛选匹配项目并锁定目标项目；其次，高力国际通过调动资源、多方斡旋，运用不同的谈判策略，最终使客户从三个意向租户中脱颖而出。最后，高力国际成功说服业主保留项目所有的装修和家具并无偿赠送给租户，大幅节省了企业的租赁成本和时间成本，在规定的项目周期内高效的帮助企业完成了入驻工作。
高力国际华北区研究部董事陆明表示，虽然整个中关村和上地市场都是业主市场，市场中的办公楼宇并不愁租，但一些具有前瞻性的业主已经开始思考如何进一步提升自身项目的竞争力。项目竞争力最直接的提升来自于办公楼宇或园区硬件的提升，例如商业配套配比，楼宇外立面、公共区域、空调系统、停车设施等。以商业配套为例，上地区域产业聚集不断增强，随着办公人员的增多对应的商业需求也在攀升，然而上地区域无论是大型园区内还是周边楼宇的商业配套都极为缺乏，导致整个区域的商业需求都无法被满足。根据高力国际的了解，目前一些有条件的园区业主已经开始在内部进行整个可用空间的配比调整，通过各种方式增设园区内商业配套。这样的提升需要业主方真金白银的投入来改造相关楼宇水电、排风、排烟等设备设施，吸引更多商业品牌的入驻。
当然，这种竞争力不仅来自于硬件配套升级，更重要的是园区软性服务体系的建立。企业日常运营过程中会产生各方面实实在在的需求，但往往这些需求在以前并没有受到园区物业的关注。软性服务体系的搭建不仅创造了业主和租户在日常运营中更频繁的沟通交集，也将帮助业主建立一套企业舆情数字化管理体系。目前，随着园区企业不断壮大，这种企业服务短板体现的更加明显。由于企业需求多样化，园区不太可能凭借一己之力来满足企业日常所有需求，因此搭建数字化服务平台的方式更加可行。平台作为桥梁，一边连接企业租户，一边连接第三方服务机构，随着连接的B端企业数量和业务需求量的增加，平台价值也将不断提升。园区需要制定好第三方准入机制和平台规则等软性基础设施来保障整体服务质量。随着整体服务规模的提升，更多的租户行为数据将帮助园区做好企业租户的舆情管理，进一步将降低运营风险，更好把握园区内企业的发展情况。高力国际华北区董事总经理严区海总结道，“迫切”是中关村和上地业主和租户的共同心态，业主求变和企业求租就是目前这个区域的市场现状，而这个状态预计在未来两三年仍将持续。
