1
楼市和土地市场的双回暖，让各大房企对杭州市场趋之若鹜。相对应的，杭州接下来将要推出的地块，也更受市场关注。
近日，《独立评房》获悉，在时隔大半年之后，望江新城已挂牌一宗核心宅地。地块就位于滨江金地·御品项目西侧，共计64亩，总体量约11万方，楼面起拍价为34872元/平方米。值得注意的是，地块无需配建公租房。
望江单元SC0402-R21-08地块信息表
作为钱江新城北岸黄金居住带的最新一环，望江08地块备受关注。
原因很简单，这宗地块太稀缺也太宝贵了。
钱江新城每拍一宗地块，事实上都是新闻。
而从2012年起，望江新城此前仅出让过一宗宅地，那就是2018年8月滨江拿下的滨江金地·御品项目地块，成交楼面价为29976元/平方米，但需配建8732平方米的公租房，折算下来实际楼面价来到34057元/平方米（不包括建安成本）。
滨江金地·御品现已进入到销售周期，但尚未拿到备案价，但以钱江新城西翼在售项目参照，未来的售价不到7万元/平方米，也应该离这个数字很近。
而从未来看，望江新城一带也不会有太多的纯宅地可供出让。这是因为上城区政府，有意在这里打造一个以科技金融产业为中心的新城，大量的土地将会让渡给产业。
为了加快产业升级，支撑区域的可持续发展，在有限的空间里，上城区政府腾笼换鸟，通过棚户区改造，改变城市面貌，为居民提供更高品质的居住，并为区域未来发展腾挪出珍贵的土地资源。
2
相较于望江新城的一地难求，同样从2012年算起，望江新城南面的南星单元，总共出让过8宗地块，不少地块在彼时创出历史最高价。
然而节节走高的地价并没有影响到区域的房价和需求。8年来，区域内住宅的价格一路上扬，成交量也保持同步增长。
2018年该区域共成交住宅22.2万方（约1200套），成交均价高达68294元/平方米，环比上涨16.6%，是杭州整体房价最高的区域之一。
纵然如此，区域内的房子仍然靠抢，滨江信达·壹品当年开盘，曾创下杭州千万级豪宅最低的摇号中签率。目前区域内唯一在售的保利滨江·上品，去年11月底首次开盘，即去化9成，成交均价来到68295元/平方米。
这么多人抢钱江新城千万级的豪宅，是因为比起区域内的二手房来，仍有价格上的倒挂，以此前刚刚成交的一套滨江·钱塘印象220方大户型为例，1800万总价，包含两个车位，成交均价大约在7.7万元/平方米左右。
这是大户型的二手房价格，像融创大家·候潮附那样有110方这样小面积户型的楼盘，其二手成交价甚至可以高达8万元/平方米。
3
望江08地块备受关注的另一个原因，在于地价与备案价之间的腾挪空间。
自从沁园每平方米提价4500元并且仍销售旺盛以来，杭州的豪宅市场，总体向着更为乐观的方向行进。
然而，对于更多的高价地项目来说，限价上的松绑还是来得慢了点，即便如沁园这样，提价后的售价也只是一个保本价。而大量的高价地项目，仍要处于亏损状态。
尽管地价高企，但仍处于限价背景之下的南星单元与望江新城，却比很多区域要活得滋润。
以已经售罄的滨江保利·翡翠海岸为例，尽管拿地时的楼面价来到了39509元/平方米，但以全盘68000元/平方米的均价计算，中间仍有超过28000元/平方米的空间。
而绿城当时以差不多的地价在申花拿地，沁园首开时的定价不过49500元/平方米，提价后也不过54000元/平方米，相差甚大。
事实上，地价没有绝对高低之分，只有与备案价之间的差价大小之别。望江新城即便最终拍出30%的溢价率，楼面价也不过来到45334元/平方米，与能够预计的备案价间，仍有2万以上的空间。
更何况，等到望江新城08地块变成项目上市的时候，区域内的库存也极其有限。
望江新城+南星单元，潜在的供应不过二又三分之二个项目：一个滨江和仁恒合作的项目，一个就是滨江金地·御品，三分之二个就是保利滨江·上品（卖掉三分之一），总计23.4万方约1350套左右，以去年全区域成交22.2万方约1200套计，等到望江08号地块今年四季度项目上市，整个区域内的供应已非常有限，销售前景一片光明。
4
过往人们提起望江地区，会想到城站火车站，想到区域内众多的居民区，以及海潮寺、杭州肉联厂等充满老杭州人记忆的地方。
而根据去年10月发布的《杭州市望江单元控制性详细规划修编（草案）》，未来的望江新城，将被“一心、一带、两轴、四片”去取代。
“一心、一带、两轴、四片”的布局结构示意图
这其中的重点是打造杭州“有历史文化的科技金融新城”。
未来，望江单元将依托上城区金融产业基础，借力金融港湾的金融产业产出溢出效应，突出望江地区历史建筑文化和休闲文化特色。
而随着去年5月杭州市政府与香港签署了高端服务业合作备忘录，以打造“杭州标志性国际高端服务业集聚区”为目标的杭港示范区，更是有望落户望江新城。
杭港示范区效果图
这将更加助力钱江新城在高端服务业领域的作为，也将助力望江新城转型构建“产城融合”城市新区。
为打造“有历史文化的科技金融新城”，望江单元对区域内的历史建筑，进行活化利用。其中，杭州肉联厂的宿舍建筑群，未来将被打造为一个小型的商业体；铁路中学3号教学楼，周边未来是一个公园，教学楼作为公园的一部分，将具备一些服务性的轻功能。
根据规划，未来望江单元将在原址上复建海潮寺，现存的市级文物保护单位天王殿也将保护、修缮。海潮寺周边城市区域建设按风貌协调要求进行控制，适当增加一些具备杭州特色的禅文化展示街区。
此外，望江单元处于贴沙河与新开河之间，在两条河边未来都会有绿化景观，其中新开河以河边游步道为主，而贴沙河边空间较大，会有休闲健身区域。
区域配套规划图
区域内还规划有九年一贯制学校一所、初中一所、小学3所、幼儿园8所，社区卫生服务中心、居住区养老院居住区文化活动中心、居住区体育中心、农贸市场各两处，另有公交首末站4处。
规划利好，再加上自带的豪宅光环，使得望江新城成为房企布局的战略高地。
【关注乐居买房东方号，掌握购房好时机】
