来源：深圳市城市更新网、深圳地产通、中国经营报
今天，深圳壹地产为你奉献3大重点区域的旧改信息！
1、宝城26区旧改（中洲中央公园二期、中粮大悦城）
2、白石洲旧改
3、香蜜湖旧改
01
中洲控股为宝华置业融资50亿提供担保 宝城26区推进有望加速
近日，深圳市中洲投资控股股份有限公司发布公告，拟为宝华置业向金融机构申请不超过人民币50亿元的融资提供担保。
公告显示，中洲控股旗下子公司深圳市中洲地产有限公司通过天津产权交易中心参与宝华置业80%股权的公开竞价摘牌，并成为宝华置业80%股权的受让方，以4.7亿元成交。
现因并购宝华置业80%股权事项以及宝安区宝城26区项目后续改造开发需要，中洲控股拟为宝华置业向金融机构申请不超过人民币50亿元整的融资提供担保，担保期限不超过5年。
目前宝华置业股权架构占比：深圳中洲集团20% 、中信城市开发运营80%。中洲地产受让中信城市开发运营有限责任公司持有宝华置业的80%股权正在办理工商变更过程中。
据悉，宝华置业旗下的核心资产正是宝安区宝城26区二期项目，中洲集团为其融资担保50亿元作为资金储备也是开发需要。该项目至今已搁置长达十年，目前地上建筑尚未完成拆迁补偿。
宝城26区曾是繁华的半商业半工业区。2004年，被划为旧城改造区；2007年，经宝安区旧改办公室确认，同意宝华置业为宝城26区旧改二期地块的开发单位；并于2008年被分为两期开发，如今一期中洲中央公园已改造完成，但二期徘徊至今仍未有动工迹象。
该项目占地面积10.22㎡，原规划功能主要为商业、办公和酒店，是宝城26区打造商业、居住、文化、休闲为一体的“商贸居住综合区”的重要组成部分。
隐藏在股权交易背后的，是一宗搁置了十多年的旧改项目。
早期公开资料显示，宝华置业是由中信华南（集团）深圳有限公司和深圳中洲集团有限公司在深圳市成立的有限责任公司，两者持股分别为80%与20%。
2016年5月10日，中信华南将持有宝华置业80%的权益转让给北京信雅房地产开发有限公司（2016年6月3日更名为中信城市开发运营有限责任公司）。交易完成后，中洲集团连同子公司中洲地产将持有宝华置业100%股权。
中洲在深超160万㎡土地整备
中洲集团创立于1993年，主要从事房地产开发、基础设施建设、商业运营及金融投资业务，集团业务发展遍及深圳、香港、惠州、青岛等地。而中洲控股前身为深圳国资委旗下的地产上市公司“深长城”。
2013年2月份，深圳国资委决定将所持深长城控股权转让，深圳本地民营企业中洲地产一跃成为深长城的控股股东。
事实上，中洲地产很少在深圳公开拿地，但期间不断暗中储备土地，据了解中洲在深圳拥有的项目建筑面积超过160万㎡的土地储备。包括龙华商业中心、笋岗物流中心、香蜜湖龙溪花园项目、黄金台项目、宝城26区项目等。
中洲地产相对于其他开发商而言较为特殊，其拥有非常多的土地资源，且从以往拿下的旧改项目来看不难发现均为城市核心区域，但相较于开发项目销售获利而言，中洲地产早年的运作模式上更倾向于“卖地皮”。
例如平安拥有的新城市广场，原属于中信地产，而中信地产则是从中洲地产建设完成后购得的。可以说中洲地产早期发家致富方法更倾向于通过获取土地，随后与其他公司联合开发或者转售方式获得收益。
02
“旧改航母”白石洲来了
白石洲沙河五村更新用地面积48万m2，
拆除用地面积45.95万m2，
开发建设用地面积30.4万m2，
计容积率建筑面积为347.955万m2，其中：
住宅125万m2，
商业、办公及旅馆业104.5万m2，
商务公寓112万m2，
公共配套设施6.5万m2
容积率11.5
一排一排尽是大高层
一排一排的
尽是大高层，
层数自己数吧
03
香蜜湖两大黄金旧改来了！天健、佳兆业、莱蒙图谋
今日，淘哥看到一篇关于香蜜湖旧改的新闻，里面提到，天健、莱蒙、佳兆业、高田等地产商正在图谋香蜜湖的香蜜新村、市政大院两大旧改。
香蜜新村、市政大院对面，可就是深圳最著名的豪宅之一：水榭花都、香蜜湖1号，另外南面的香蜜湖度假村——红星美凯龙这一片，未来也有旧改可能，更是增添了巨大想象力。因此这两大旧改说是黄金旧改毫不为过。
香蜜湖是深圳的宝地，城市资源密集、环境优美、交通便利、底蕴深厚。深圳湾今年风头很劲，实际上也有香蜜湖这个老大哥没有真正出手的因素。前不久深业中城宣布所有房子都不卖了，转为长租公寓，不知道令多少人扼腕。
可以想象，香蜜湖这一片的旧改若能成功，将造就多少亿万富翁。
下文转载自中国经营网，作者：余燕明、童海华。原标题《深圳国资“旧改之王”天健集团图谋香蜜湖城市更新》
2017年，天健（集团）股份有限公司（000090.SZ，下称“天健集团”）董事长辛杰调任深圳地铁集团董事长之前，已为旗下深圳福田区香蜜湖片区两个潜在城市更新项目选定了合作方。
一家背景不明的私营企业参与了香蜜新村城市更新项目，并且天健集团向其出让了近半权益，但对外则宣称是与莱蒙国际合作。莱蒙国际方面透露，公司与该项目无直接关系，仅间接持有少量股权。
香蜜新村项目公司一位人士介绍，私营企业穿透后的自然人股东系福田区当地生意人，但未进一步透露这些自然人在香蜜新村城市更新项目上起到何种作用，以及作为国资企业的天健集团又何以让这家私营企业参与到该项目。
“先下手为强”
与天健集团位于深圳市福田区正在开发建设的“天健工业区旧改项目”（项目案名为“天健·天骄”）一街之隔，分别是早年由天健集团开发建设、现由天健物业管理的“香蜜新村”和“市政大院”两个老旧小区。
据记者了解，香蜜新村和市政大院城市更新项目仍在前期征集居民业主更新改造意愿阶段，具体实施主体没有落实，也暂未纳入到福田区城市更新计划及棚改范围。
福田区这两个老旧小区所处的香蜜湖片区，已经是深圳市的豪宅区，相邻的“香蜜湖水榭花都”等高端项目，二手房销售均价已逾10万元/平方米。
天健集团正在推动这两个小区纳入城市更新计划。《中国经营报》记者获悉，一些投资者已经买进香蜜新村和市政大院的二手房，等待更新改造计划启动后的动迁赔偿。
深圳市福田区城市更新局一位人士告诉记者，香蜜新村和市政大院两个小区都没有纳入到福田区城市更新计划，“根据新政策，现在深圳市一些老旧住宅小区的更新改造，原则上会纳入到棚户区改造范围内。”
“但也不是全部老旧住宅小区。”深圳市福田区住建局棚改办一位人士告诉记者：“天健集团之前一直希望将香蜜新村和市政大院两个小区的更新改造以城市更新的方式推进，现阶段主要在这两个小区征集居民业主改造动迁意愿。但目前并没有确定天健集团作为香蜜新村和市政大院更新改造项目的实施主体资格。”
天健集团一位人士也向记者确认，香蜜新村和市政大院两个小区的更新改造项目仍未启动，因此不便对外进一步透露项目信息。
根据天健集团向上市公司投资者披露的项目信息，香蜜新村小区地处福田区红荔路与香梅路交汇东北角，现为居民住宅和商业综合楼，小区占地面积约5万平方米，建筑面积约10万平方米；市政大院小区位于香蜜新村东面，小区占地约6万平方米，总建面约11万平方米。
在天健集团对香蜜新村小区的城市更新简介里，以香蜜新村为中心的旧居住区将建设转化为商务办公、商业中心、高档住宅区。据记者粗略测算，即便按照两个老旧小区现有规划容积率水平，对标香蜜湖水榭花都二手房销售均价13万元/平方米，香蜜新村和市政大院两个小区合计21万平方米建筑面积更新改造后，对应总货值将高达273亿元。
天健集团向上市公司投资者披露，这两个老旧小区正在推进更新改造的前期工作。据记者进一步了解，天健集团已经设立了“香蜜新村城市更新办公室”。在市政大院小区，天健集团也已经设立了“市政大院城市更新办公室”，均在征集居民业主更新改造意愿阶段。
虽然香蜜新村和市政大院两个小区暂未纳入到城市更新单元计划或棚改范围内，但记者也向天健集团另一位人士求证获悉，天健集团已经为这两个更新改造项目设立了实施主体。
该人士进一步确认，天健集团为香蜜新村小区城市更新项目设立的实施主体、是“深圳市天健水榭香蜜房地产开发有限公司”（下称“天健水榭香蜜公司”），该公司2016年底注册设立，并在2017年初作为天健集团非全资附属公司纳入到合并报表范围。
天健集团为市政大院小区城市更新项目选定的合作方是佳兆业集团。据记者查询，双方设立的合资公司为“深圳市天佳实业发展有限公司”（下称“天佳实业”），该公司设立于2017年初，注册地址为市政大院小区内一处会所。
天健集团有足够强烈的意愿推动香蜜新村和市政大院的城市更新，作为拥有国资背景的“旧改之王”，其在深圳已经获取储备了多个城市更新项目。
该公司目前最大的城市更新项目“天健工业区”紧邻这两个小区，天健工业区旧改项目已落实天健集团作为更新改造实施主体，更名为“天健·天骄”项目，现已启动开发建设。2017年上半年天健集团补缴了25.8亿元土地款，但预计项目总货值将达到200亿元。
“蹊跷低调”的合作方
天健集团对天健水榭香蜜公司持有股权比例为50.01%，深圳市水榭香蜜房地产开发有限公司持股34.99%（下称“水榭香蜜公司”），深圳市深越投资有限公司（下称“深越投资”）持股15%。
其中，水榭香蜜公司分别由莱蒙国际和深越投资间接持股20%及80%，这意味着水榭香蜜公司控股股东仍为深越投资，而莱蒙国际对天健水榭香蜜公司持有少量权益。
但据香蜜新村一些居民业主称，之前填报香蜜新村小区城市更新计划委托书里，项目方宣传受托申报单位是“深圳市水榭香蜜房地产开发有限公司”。
其介绍该公司是由深圳市水榭花都房地产有限公司出资设立的合作公司，深圳市水榭花都房地产有限公司在深圳市打造了“水榭系”和“莱蒙系”两大产品线，合作公司另一参股方即天健集团。
至今，香蜜新村小区大多数居民业主仍然认为更新改造的项目方是天健集团和莱蒙国际。“因为莱蒙国际投资开发的香蜜水榭花都项目就在小区旁边。”
实际上，莱蒙国际在深圳打造了“水榭花都”等高端项目，也形成了“水榭系”和“莱蒙系”两大产品线。但据记者所查询的工商信息，水榭香蜜公司出资方并非莱蒙国际实际控制的深圳市水榭花都房地产有限公司，而是深越投资控制企业。
莱蒙国际投资部一位人士也向记者确认，公司对水榭香蜜公司持有20%股权，深越投资不在莱蒙国际控制企业名下。“莱蒙国际与香蜜新村旧改项目没有直接关系，仅在参股方拥有20%间接持股。”
“香蜜新村旧改项目之所以隐匿实际股东背景，以莱蒙国际和天健集团的名义作为掩护，大概是为了低调处理实际权益方，避免曝光。但这一操作确实比较奇怪，很难讲清楚原因。”北京中伦律师事务所一位商业律师评价说。
经记者查询水榭香蜜公司控股股东深越投资的工商记录，该公司穿透后的持股自然人股东及高管包括肖深、肖彦炜、肖彦彬、夏春芳、陈心慈等人，这些自然人均难以查询到在其他企业任职等公开信息。
记者向天健水榭香蜜公司一位人士核实，肖深、肖彦炜、肖彦彬等人是福田当地的生意人，在当地有一些建材等其他生意。
但他没有进一步透露这些人士在香蜜新村旧改项目上担任何种角色、起到什么作用、以及作为深圳市属国企的天健集团为何选择与这些私营商人合作，并且出让了项目公司近一半股权。
对此，天健集团董事会办公室相关人士已经收悉记者对上述问题发去的采访提纲，但对方不作回复。
天健集团另一个潜在旧改项目“市政大院城市更新项目”已经确定将与佳兆业集团合作，佳兆业集团在2016年底一则公司内部通讯里透露，佳兆业城市更新集团与天健集团签署了市政大院项目合作协议。
根据天佳实业的股权结构，天健集团和佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司持股比例分别为51%和49%。
不过，据记者了解，目前佳兆业集团和天健集团暂未将市政大院项目纳入到公司旧改储备。而且市政大院城市更新项目将来实施主体仍未确定，目前深圳市高田地产开发有限公司也在市政大院小区内征集居民业主更新改造意愿，与天健集团和佳兆业集团形成竞争。
但天健集团参与香蜜新村和市政大院这两个旧改项目更具有背景优势。香蜜新村和市政大院两个小区均由天健集团开发建设，目前由天健物业管理，紧邻这两个小区，则是天健集团正在实施的“天健工业区城市更新项目”。
