看一次房，给20块钱，粗暴揽客真的能卖掉房吗？
近期，一篇《合肥房价进入“冰冻期”：妇女抢看房客到售楼处赚20元》的稿件被疯转。
文章指出“扑朔迷离”正在成为安徽合肥楼市的标签，个别板块亏本、降价卖房，有些板块却再现“众人抢房”，哪个才是真的合肥？
拓客大妈玩的“很嗨”，带人看房一个项目20元/人，有的项目则是一天大概60块。
开发商痛心疾首，割肉促销，最终成交却苦不堪言。
2017年是大项目、大房企“丰收”的一年，也是房地产市场严重两极分化的一年。大项目与小项目、品牌房企与小开发商、市区与三县都表现出极为不同的状态。
接下来，本人将逐一分析合肥各大板块，回顾这一年里各盘的“喜怒哀乐”。
NO.1｜滨湖三大板块
滨湖的房价总是牵扯着全合肥人民的“神经”。
省府板块紫云赋、江山印这两个限价盘，高层均价1.61万/㎡，性价比极高，所以很多买滨湖的购房者都来了。
从新房来看，省府板块其他几个新盘楼面价在1.6-2.2万/㎡，预计高层2.2万/㎡，洋房2.4万元/㎡。4500元/㎡的差价，这就是性价比。
除了这两个限价盘，省府板块基本已经奔上2万/㎡＋。即将首开的滨湖金茂悦、碧桂园中堂高层价格2万/㎡左右；新城大都会、葛洲坝中国府将达到3万/㎡+。省府板块有望超越天鹅湖板块，成为新房市场中价格最高的区域。
环湖CBD板块目前最热的项目是万达城悦湖台，高层均价在1.9万/㎡，看不到湖的价格在1.7万/㎡，这也是目前滨湖最稀缺的湖景房。
滨湖双玺、宝能城、淮矿东方蓝海等属于“神盘”，不管首付多高，多难买，都有超级多人去抢房。
金融后台基地是目前滨湖的价格洼地。板块内在售的“三大金刚”热度都不低，这三盘前期拿地价格便宜低，新房入市价被限的特别狠，购房者接受程度较高。
据悉，2017年时光印象卖了900套，公元天下卖了842套，都会1907卖了722套。
近期受地王突破限价的影响，限价盘存货紧张，刺激了部分成交。另外，正荣府项目楼面价1.1万元/㎡，未来入市将推动板块整体上涨。
在2017年度合肥房地产住宅销售金额TOP10中，滨湖区便占有两席，其中文一豪门金地、文一塘溪津门占据第三名和第十名。
整体来看，2017年滨湖市场延续之前的热度，依然是九区中购房者最为青睐的区域。随着地价的提升，滨湖新房刚需线已经来到1.6-1.7万/㎡，未来的滨湖房价还将刷新所有人的认知。
NO. 2｜新站烈山路板块
新站区烈山路板块一直站在“风口浪尖”。
2016年9月至2017年1月，烈山路因迅速聚集起8大项目而备受关注，烈山路板块也由此而生。
2017年7月21日，新站区XZQTD215号居住地块被旭辉夺得，成为烈山路第9将。
其中，碧桂园正荣悦玺首开红极一时，12000元/㎡左右的高层精装价横扫刚需市场。项目去年7月17日首开，7月23日基本清盘，开盘仅3次，不到10天时间整个项目宣布清盘，此后烈山路再无碧桂园。
碧桂园正荣悦玺清盘，其余的烈山8将是欢喜的。
如果碧桂园不卖完，周边房子都不好卖，毕竟比周边便宜了近3000元/㎡。但没了碧桂园，新站烈山路也再无热盘。
该板块目前在售5大盘高层价格在1.47万/㎡左右，去年8月底个别盘忍不住放出优惠价，房价暴降2000-3000元/㎡，购房者观望情绪依然浓。
烈山路为何陷入困境？
1、产品同质化，价格无差异。
新站区一直以来被认为是市区“价格洼地”，但品牌房企不断加入，对区域住宅项目有了新的提升。但这9大新盘分布太过密集，会使得竞争压力陡然增加。
差不多的产品，差不多的价格，各盘之间免不了一场楼市厮杀。
2、新站高价盘先天优势不明显。
放眼整个合肥市区，有山有水的高新区卖1.3万/㎡，老城区蜀山区有不到1.5万/㎡的新盘，“当红炸子鸡”滨湖也能买到1.5-1.6万/㎡的新房，新站烈山路卖1.47万/㎡，你会怎么选？
2016年，新站区凭借着1万/㎡的房价，成为合肥九区销冠。2017年，新站区的供销量都是最多的，但成交均价是九区最低。一方面是受分级备案制度影响，另一方面是因为新站万元盘供应量在减少，整体成交量有所下降。
现阶段，烈山路高价盘产品同质化，价格优势不明显。
作为新兴的板块，烈山路板块开发时间短，配套是硬伤。不管是购房人的心理接受能力还是区域发展，新站都还需要时间 ......
3、买涨不买跌。
降价促销确实是烈山路板块走出困境的不二选择，但受买涨不买跌心理作祟，总觉得再等一等可能价格还会再降。如此一来，烈山路去化更加艰难。
高价盘在新站区不受待见，区域内的万元盘却是购房者眼中的“香饽饽”。
今年上半年，朗香书院、陶冲湖别院等低价盘逐渐清盘（前者2017年卖了1054套，后者卖了1023套）。下半年，家天下北郡最后一栋住宅也已经开盘，即将清盘。
2017年11月，当代未来城推出最后一栋高层房源，后期项目在售的为叠墅和部分洋房，洋房的主力户型面积135㎡，均价11000元/㎡。2017年，该盘成交住宅1543套。
除了当代未来城，整个新站1万元 /㎡以下的房源可选择的只有长虹世纪荣庭。该盘近期将有加推动作，这将是你万元买入新站最后的选择。
NO. 3｜高新蜀西湖板块
2017年，高新区蜀西湖详细规划曝光，周边32项具体布点+6大景观区规划悉数面世，高新区蜀西湖板块强势崛起。1.3万元/m²这个价格比新站、肥西的一些项目都要便宜，加上高新区板块轮动，关注度很高。
2017年，西子曼城住宅成交1734套，望江台成交1647套，两者分别位列2017年度合肥房地产住宅销售套数TOP10的第二名、第三名。
汇景城市中心、西子曼城、望江台和望江台璟宸，高层均价都在1.3万元/㎡左右，是高新区的限价盘，卖的特别快。其中，汇景城市中心住宅已经清盘，西子曼城仅仅剩3栋高层，据说也将在近期清盘。
高新区各版块定位十分明显，北雁湖板块定位偏中高端，主要就是环境好，还有地铁4号线加持，这个板块未来都是2万+。
NO. 4｜蜀山区
蜀山区新盘集中在大蜀山北，价格在1.5万/㎡左右的去化比较好，其余盘都或多或少存在一定的去化压力。比如主干道某盘首开现场现“房托”，环境优势明显的某盘首开仅卖个零头。
值得注意的是，蜀山区“万年卖不动”的老盘中国铁建青秀城成功“逆袭”。
2017年该盘成功去化1224套，成交金额达13.48亿元。该盘因为临近殡仪馆，前期去化不太理想，但该盘高层均价为1.47万/㎡，对比同区域其他项目，价格优势明显。
蜀山区还有一个“一级神盘”-----金隅南七里。该盘2017年开盘8次，8开8捷，卖了1159套房。一个均价1.9万/㎡的项目，去化如此神奇，实属罕见。
NO.5｜经开区
2017年，经开区住宅供应量为3478套，其中翡翠湖板块供应了2625套，南艳湖板块供应了596套。
经开区目前最热的盘是融创城，精装高层1.61万元/㎡，卖了1327套。2018年该盘还会继续霸占经开区住宅市场。
据小道消息，依澜雅居可能在3月份加推，均价1.3万/㎡左右，货量不多，也是该盘最后的房源，但是不找关系的话很难买到。
NO. 6｜瑶海区龙岗板块
在2016年，瑶海区共出让居住类用地11宗土地，共计976.45亩，在出让土地中有9宗地块位于龙岗板块，该板块也成为瑶海区近几年重点发展的区域。
2017年，瑶海区出让了3宗居住用地，地价水平有所提升。整个区域楼面价1万元/㎡以上的地块有5宗，保利海上明悦、安建翰林天筑、禹洲珑玥湾3个盘，楼面价在1.2万元/㎡，首开未定。
现阶段，瑶海区的价格红线在1.32万元/㎡。从大区域来看，瑶海区的热度不及高新区、滨湖区等，但当9字头的百大东兴家园出现时，立刻受到购房者热捧，可见价格仍是市场的敏感点。
该区卖得很好的项目还有文一锦门学府里，高层均价1.2万/㎡，2017年前11个月该盘卖了1401套，目前仅剩一两百套余粮。
NO. 7｜庐阳四里河板块
庐阳区板块分化非常明显，高端改善盘基本在四里河板块，价格基本都在2万/㎡+。
2017年卖的好项目有万科森林公园、旭辉铂悦庐州府。前者去年住宅卖了1580套，成交金额达35.13亿元；后者2017年卖了726套，成交金额达19亿元。
这两个盘不管是品牌还是产品，都有很多可圈可点的地方。最主要的是环境、学区优势明显。
两盘中学学区都是合肥市第四十五中学森林城校区，万科森林公园小学学区为南门小学森林城校区，旭辉铂悦庐州府小学学区为合肥市永红路小学。
板块内还有不少2万/㎡+项目，一盘直言要等旭辉铂悦庐州府卖完才会开盘（铂悦庐州府预计2018年上半年清盘），另外两盘虽同属四里河板块，但位置略偏，首开去化惨淡。
NO. 8｜北四里河板块（北城）
目前北城新房均价都在1.1万元/㎡以上，接近四里河板块的新盘价格在1.3万/㎡。
2017年，北城供应住宅6790套，其中文一锦门北韵卖了815套，新城北宸紫郡卖了790套，华地森林语卖了737套，万科苏高新中央公园卖了477套。
自住的话可以考虑品牌房，比如万科、新城、弘阳等。碧桂园也首进北城，楼面价6199元/㎡，未来或卖1.2万/㎡+。
NO.9｜肥西繁华大道、上派镇
2017年，肥西县的供应和成交量均是最多的，供应套数9561套，成交套数9545套。其中繁华大道板块成为楼市主销板块，供销量均居九区三县各大板块榜首。
禹洲天玺2017年卖了1544套，信地华地城去年卖了726套，华地翡翠蓝湾卖了1144套，华南城紫荆名都卖了3560套，禹洲天玺、光明观澜公馆两盘高层房源更是在上半年清盘。这些住宅集中在上半年上市，下半年成交占比较小。
2017年上半年，肥西上派镇两盘去化不算很轻松，下半年随着繁华大道各盘高层余粮紧缺，文一西溪湾、丽丰铂羽公馆两盘逆袭登场。其中，文一西溪湾2017年去化1045套，整个项目即将清盘。
NO. 10｜肥东燎原路板块
肥东卖的最火的板块当属燎原路板块。燎原路板块位于肥东经开区，这条路上聚集着斌锋、万科、蓝光、聚龙、力高这5家房企，价格在1.05-1.1万/㎡。
2017年万科红卖了1024套，有万科这张金字招牌，加上不到1.1万/㎡的价格，万科红想不红都难。据悉，2018年万科红将启动新地块。
价格一旦过高，在肥东县去化还是比较艰难的。比如某盘均价1.6万/㎡+，在县域市场这样的价格接受程度还是比较有限的。
结语
1、市场始终是检验产品的唯一标准。
2018年绝对是合肥楼市的产品年，但价格是市场需求的最直观反映，价值必然会与价格均衡。
配套好、区位好、交通便利、开放商实力强的项目不会降价，降价的项目不是不能买，而是要会挑着买。
受限价影响，楼盘利润有所缩减，可能存在部分减配、降质。到了交房时间，就是众楼盘现原形的时候。但愿开发商能保持初心，购房者能有“火眼金睛”。
2、土地市场继续分化，房价难下跌。
自从合肥土拍“限价”之后，合肥各区明确了居住用地区域历史最高价执行标准，地王很难再现。
虽然2017年合肥出让了122宗地块，但市中心优质地块十分有限，ZF有意出让远郊地块以避土地“贱卖”之嫌。
房企拿地愈发理性，但不代表地价水平降低。一旦有优质地块入市，开发商仍然会不假思索果断出手，不同区域之间的地价水平未来分化可能会更显著。
3、合肥或迎豪宅市场。
2018年合肥刚性需求仍将旺盛，低价盘会越卖越少，即便后面有新盘补给，也难逃“边缘化”厄运。
受地价影响，合肥中高端产品将在今年陆续登场。高端产品从来不着急卖的，只要能成功突破限价，地王们将霸占整个合肥市场。
楼市分化是2017年，也将是2018年市场的“代名词”。大房企已经备好“弹药”，而小房企将会越来越难熬。
