从2016年年底开始，岛城人对于地铁房有了准确的认识。 新都心、李村商圈等地迅速崛起。我前段时间提醒大家要赶紧下手的辽宁路和利津路沿线，次新房在2017年的最后一个季度完成了一波疯长行情。新年伊始，11号线空载试运行的好消息传来，这也预示青岛地铁网今年将再添新成员。这条贯穿金家岭和蓝色硅谷的地铁线，和前两条只在主城区转悠的地铁线相比，会对沿线楼市产生截然不同的影响。二号线、三号线是普涨，但是这条线可能会引起一些楼盘的下跌，我们来分析一下。
先看数据，11号线全长约58公里,起点为崂山区苗岭路与深圳路交汇处,终点为即墨鳌山湾。全线共设车站22座(4座地下站、18座高架站),平均站间距2753米,其中换乘车站6座。全线共配备40列车,车辆最高设计时速120公里,堪称国内之最,最大载客量约为1200人,列车运行后不到1小时即可跑完全程。
全城不到一小时，在崂山工作的人便有了更多的选择。该地铁线共串联起金家岭片区、株洲路片区、世园生态新区、即墨蓝色硅谷区，我们一个一个来分析。
金家岭片区：
“曼哈顿”的低质房赶紧卖
地铁11号线的南起金家岭金融区，这一位于崂山东部的经济新区，高楼林立，汇集了国内外知名的银行、证券、保险、基金等金融机构，而随着商业配套的逐步完善和城市配套的提升，这一有着青岛“曼哈顿”之称的片区，自然也是寸土寸金之地。
片区内有凯旋家园、金岭花园、金岭世家、弄海园、迪生山庄、千禧龙苑等小区，二手房的价格多集中在3.5万元/平方米至4万元之间。 地铁没开通之前，片区内房价还是铁板一块。一旦开通后，就可能出现分化。学区好、风景好、物业好的小区价格不会降。但是片区内那些位置差、环境嘈杂、户型奇葩的房子就很麻烦了。因为许多刚需族顺着地铁线往北走了，硅谷且不说，就是世园板块也有不少好房子选，我们通过58同城来看看房价：
三四万一平的房子，不打个狠折一般人还真买不起。所以说，这个片区的低质房子，最危险。
株洲路片区：
豆腐渣小区一个挨一个
在许多人的眼中，紧邻着金家岭社区的株洲路片区，将是青岛下一个将崛起的片区，而地铁11号线所带来的利好，是该片区发展的一个契机。根据规划，该片区拟打造“金融后台、研创总部、科教智慧”三元合一的产城融合式科创新城，地铁11号线为这一规划提供了交通支持。
相比金家岭社区，该片区一些早期建设的二手房房价价格相对较低，例如午山府邸、海尔海逸公馆的价格在2.8万元/平方米左右。考察一下，如果房子质量不错，位置也不错，这样的二手房可以出手。
但是，鲁商蓝岸丽舍就悲剧了。房子质量像豆腐渣，业主维权一波接着一波，但是房价还是4万+，这样的房子，等着11号线开通后，很少再有人问津了。紧邻着热电厂的中联依山半城也差不多，不过中联的好处是价格低，看在低价的份上相对安全。
世园生态新区：
第二个浮山后值得出手
地铁11号线经过的世园片区，是近两年青岛最热的楼市片区。2016年之前，该片区的房价还在1万元/平方米左右。随着楼市的日渐火爆，该片区的房价也是水涨船高。尽管个开发商新建小区的体量都不小，但是在形成口碑效应之后，许多楼盘还是供不应求。
世园板块汇集了万科、卓越、和达、新城等众多知名开发商，目前新建商品住宅多为精装房，价格在2.3万元/平方米至2.5万元/平方米之间。二手房价格同样不低，在2万元/平方米左右。对于刚需族来说，该片区已经没有了明显的价格优势，但随着市政配套、商业、交通、教育资源的不断完善，该片区的宜居属性已经逐渐显现。 但是，要注意的是，该片区同样存在房子质量问题，特别是大开发商也不一定要脸。所以，买套什么都能看到的二手房或许是不错的选择。
蓝色硅谷板块：
明星板块选房要看性价比
即墨撤市区这一大利好，也让即墨楼市在2017年火爆异常。因为不受到限购政策的影响，所以即墨很多楼盘在加推房源时，都出现了日光盘，其中与地铁相邻的楼盘最为抢手。地铁11号线有一半左右的站点位于蓝色硅谷区域内，沿着地铁线有不少楼盘可以选择，但并不是所有的楼盘都值得出手。
融创青岛湾、三盛国际海岸、红豆杉养生谷等楼盘在持续热销之后，价格也是有小幅上扬，在2017年不但迅速突破了万元线，目前许多楼盘加推房源的价格都在1.3万元/平方米至1.5万元/平方米之间，其中价格最高的楼盘已经接近2万元/平方米，不但高于城阳区的部分楼盘，而且已经直逼世园会片区的房价。在进行综合比较之后，个别楼盘的性价比并不高。此外，片区内还有楼盘距离地铁线相对较远，也来蹭地铁房的热点。比方说恒大悦珑台，在实地探访时发现该楼盘距离地铁站大约在5公里左右，根本算不上地铁房。而且因为公交车相对较少，养老族一旦入住生活上可能会产生诸多不便。
除了高层住宅和洋房外，蓝色硅谷片区的别墅产品也非常丰富。而且从2016年年底开始，二手别墅的交易也是直线上升。因为产品和区位的差别，别墅产品价格差异较大，从1.5万元/平方米至3.5万元/平方米不等。这个真要看品质。
从地铁3号线、2号线房价变化来看，地铁开通后沿线的价格“洼地”往往会被迅速“拉”平。但需要购房者注意的是，地铁2号线、3号线位于主城区，价格洼地多存在于交通拥挤的商圈附近，地铁开通后缓解了交通难题，这是价格增长的基础。11号线的价格洼地多位于尚在开发中，生活配套相对薄弱，一旦后续配套跟不上或者缩水，真是哭都不一定有人能听到。
