2018年5月31日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院承办的“2018中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会”在北京举行。
在座的领导大家好，我是国泰君安的研究员谢皓宇，非常荣幸给大家分享一下我们对房企融资方面的看法。
在地产公司里拿地是需要自有资金的，但是很多情况下大家可以债务融资去拿地。
报告题目的核心叫做定价权，在一二线城市要做，即便是增收也不一定增利，原因在于我们认为定价权方面开始从开发商往金融方面利率提升，往政府部门限价去做一个转移。
总杠杆。我们一致认为杠杆率太高也不一定是一件好事情，虽然说未来所有的资源可能都会向大企业去做倾斜，也不一定是一件好事情。由于我们在2017年疯狂的加杠杆的行为，其实导致了整个财务费用的扩张速度是非常明显的。
从我们自己观察到的数据来看，目前所谓的行业低库存是一个营销手段。我们把融资分为偏股权的融资和偏债券的融资。偏股权的融资可以用于拿地和并购，偏债券的融资主要用于建设。
定价权的权属问题。四大类市场参与者，房企、居民、政府、金融，究竟谁掌握的定价权，房企对应的是库存，居民对应的是购买力，政府对应的是调控，金融机构对应的是信贷。平均去化周期应该是在4年左右，是历史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重视。
一线城市布局，从长期发展的角度来看，调控太严。所以我们定为资源型公司。二线城市既有人口流入，同样还有土地供给，属于供需市场，所以我们非常看好二线城市的发展。除了极个别的城市并没有出现二线城市的新房和二手房倒挂。三四线城市的布局分为两类，一类是属于棚改货币化的，一类是不需要的。
各位领导，大家好！我是天风证券的陈天诚，此次我们单纯从报表领域去分析现在的现状以及对未来的情景压力测试。
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第一，看现金流量表的现状。第二，房地产企业流入状况以及流出状况的分析。第三，压力测试。
从目前的现状来看，房企的在手资金在历史上算是比较高的。行业的净现金流入单纯的从现状来看2017年仅次于2016年的水平。
我们对现金流入进行了分析，房地产的现金流入主要分成两大类，第一类是销售回款，第二类是融资。我们存货的整个变现能力在整个行业或者整个资产表里算是各个行业里最优质的一种资产了。
经营流入方面小房企好过大房企，销售回款率在这些年有非常明显的下行，我相信也是资本市场对房地产企业非常大的担忧所在。
另外是小房企比大房企在经营现金流方面会更好，大房企很多经营现金流支出会比小房企支出的少，或者已经有了明显的收缩动作。我们还做了一个压力测试，通过测试发现整个行业的压力不大。
最后整个地产股最近一轮的下调，我相信政府的底线思维应该不会因为处置风险而激化风险。另外我们房地产企业存货资产的质量是远远高于别的行业的，所以我们进行一定程度的收缩投资是可以很好的化解融资风险的。现阶段不会产生信用风险，中大型房企仍然有更高的销售目标、增长目标。
感谢主办方的邀请很高兴为大家分享中美贸易战对房地产的影响，首先市场现状出现，第一方面房地产在过去的一个月内出现了一定程度的扭转，有点升温的意思，表现最为明显的是一线、二线城市，都有反弹的迹象。
第二方面房地产价格的高点2017年3月，随后出台一些紧缩的政策，随之房价总体成交都是比较弱的，怎么理解这个变化，那就是降准。第三方面随之又出现资产新规这就会对房地产很多领域产生影响。
从这三个方面来讲，对房地产的影响，流动性的控制变得相对来说更宽松一些或者说没有之前大家担心的那么紧的话，从企业融资的角度来讲会倾向于变得更便宜。
宏观的背景下最大的影响就是贸易战。贸易战的逻辑是过去一段时间经济增长是因为出口，出口多了经济的可持续性就有问题了。贸易战前景不确定的情况下，国内的政策不利于紧的过度。 经济增长刚刚能达到目标的时候就不太敢下手在这几方面采取比较果断的措施来紧缩了。
高度的关注贸易战，有非常直接而重大的影响。贸易战的预期，到了最后应该可以避免全面的贸易战，还是两方面能够达成妥协。妥协包括三个方面，一个是中国进口更多的产品；二是会把市场准入放大；三是更好的产权；
今天PMI出来了，二季度很有可能趋势会得到延续，未来的一年里起码经济增长总的来说比较乐观，对通货膨胀特别是CPI看的比较低，房地产市场在相对来说宽松的国内政策下还是有提升的。在利率的角度来讲，简单的结论是虽然美联储几乎确定还会继续加几次息，中国的利率上升趋势从现在看是不明确的。总的来说融资会继续保持宽松。
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