案情简介
2012年3月10日，张先生将自己的房屋通过朋友介绍租赁给黄某某，双方签订了《房屋租赁合同》，约定黄某某租赁张先生位于北京市某小区的房屋，租期为2年。合同签订后，双方按约履行了合同义务，直至2012年11月，张先生旅居新加坡，一直未向黄某某催收房屋租金，黄某某也未自觉地向张先生账户支付租金，也没有支付物业管理费、水费、电费等费用。合同到期后，黄某某搬离了上述房屋，并且下落不明，经核算，黄某某拖欠张先生租金96000元，物业管理费1787.40元、水费29.5元、电费283.20元、煤气费152.10元、有限电视费312元。无奈，张先生只能请律师帮助自己讨回公道。经律师到公安部门调查了黄某某的身份信息，对张先生提供的材料进行了仔细审查，代理张先生向人民法院提起诉讼。
审理中，由于黄某某拒不到庭，本案进行了缺席审理，法院最终完全采纳了张先生的证据和观点，判令黄某某支付全部拖欠的租金和费用11万，并按照合同约定支付违约金2万元。判决生效后，张先生到人民法院申请强制执行，执行法官为张先生执行回来了案款。
律师评析
房屋租赁案件在哪个法院打官司更方便呢？最高人民法院在《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》中明确规定：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”另外，涉及房屋租赁合同纠纷，虽然是与不动产发生牵连，但是该法律关系发生的依据是当事人之间存在的合同，其性质仍然属于合同纠纷的范畴。根据我国《民事诉讼法》第25条的规定，当事人可书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地即不动产所在地法院管辖。也就是说，双方在签订合同时，可以约定管辖的人民法院，当出现纠纷时，就可以直接到约定的管辖地法院进行诉讼。本案中，张先生和黄某某约定的管辖地法院为房屋所在地的人民法院。因此，张先生起诉时，选择的法院为其租赁房屋所在地的人民法院。
如何防范租客“跑路”呢？出租人要依法签订书面租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定。出租人在签订合同前应对承租人的经济能力进行必要的了解，不要盲目出租房屋给没有经济能力的单位和个人。否则纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼，法院判决对方付租金，但执行起来也可能因困难重重而不了了之。出租人在出租房屋时，可要求承租人设立担保，
承租人设立担保，这是减少因付不起房租而发生租赁纠纷的最为有效的办法之一。
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