商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例进行有规律性排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。从商业街的定义可以看出，商业街属于商业地产的范畴。
商业街建设行业定义与分类
商业街概念
商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例进行有规律性排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。从商业街的定义可以看出，商业街属于商业地产的范畴。
商业街功能
通常，商业街具有以下5个方面的功能：
图表1：商业街的主要功能| 功能 | 分析 |
| 1）集散与福射功能 | 集散与福射功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品、服务及各类生产要素的能力。在国内外经济活动中大城市的商业街必须能够有效地实现商品、服务和生产要素的集聚和扩散，成为国内外商品流、资金流、技术流、人才流和信息流等流动的中心，知名商业街能够吸引周围地区消费者和经营者。 |
| 2）休闲功能 | 早期的商业街仅仅是消费者购物的场所，只有购物功能。随着时代的发展，尤其是电子商务的发展，越来越多的消费者幵始在网上购物，越来越多的女性消费者购物的动机有所下降，商业街成为女性消费者周末逛街消闲的场所，具有休闲功能。因此，为了满足消费者的这种需要，新型商业街都配套有大量店内外的消闲景观和便利的座椅设计。 |
| 3）管理功能 | 一些国内知名城市如北京、上海、广州等地的商业街汇集了众多的大公司和跨国公司的总部，商业街不仅成为大公司的销售中心、而且成为区域经营决策中心和企业战略策划中心。商业街成为连接生产与消费的桥梁——“前店后厂”，把最新的市场信息带入企业总部。因此，跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在国内一些大城市的著名商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。 |
| 4）服务功能 | 服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。包括物流服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务等。 |
| 5）创新功能 | 由于城市核心商业街的地价昂贵，任何商业流通企业要能够在激烈竞争的市场上立足，必须具有创新能力，商业经营者必须以其独特的经营模式、独特的室内环境设计、独特的经营理念、独特的产品和服务取悦消费者，才能经营成功。因此，商业街成为推动城市经济发展的重要力量。同时，商业街经营与管理创新也对城市管理体制提出了更高要求，最后使城市充满生机和活力。如果商业街丧失了这一功能，城市商业必然会走向衰落。国内学者徐康宁从商业街内涵特征出发，将商业街功能概括为：交通功能、购物功能、观光旅游休闲娱乐功能和文化功能。从而使商业街功能更加现实化和具体化。赵航则进一步分析：随着商业街功能的演化，交通功能进一步弱化，旅游休闲和娱乐功能快速强化，文化功能更加显著和円益多样化。 |
中国商业街主要发展模式
城市商业街发展的历史久远，各式各样的商业街汇集于城市的大街小巷。从国内外商业街发展模式看，商业街发展有以下五个模式：
1、综合商业街发展模式分析从商业街功能看，城市大多数商业街一般是综合化的，因为商业街业态发展具有较强的互补性和联动性。综合商业街过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。例如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到22万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。
2、特色商业街发展模式分析适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是"特色"。成功的商业街，必然是独具特色、富有个性的。1999年上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等10条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。最近20年来上海不断探索商业街的经营特色，形成了包括南京路，名牌商品荟萃的淮海路，商品价格相对低廉的四川路，旅游小商品集中的西藏路等特色商业街。
3、组团式商业街发展模式分析组团式的概念是指商业在特定区域的无规则集聚。基本意思是规模扩张，职能扩大，形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心，产生向心力、凝聚力、福射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的组团式商业街：例如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近20万平方米，同时在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规模的展览馆改建工程；在武汉民意广场周边10平方公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等10多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。
4、步行街发展模式分析1999年在中国首次出现南京路步行街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。
5、"销品茂"发展模式分析"销品茂"取自英文shopping mail，俗称"带盖子的商业街"，商城中除传统的商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从1999年起，上海、武汉就开始建设"销品茂"这种新业态。目前"销品茂"模式成为国内大中省会城市甚至一些地级城市吸引顾客的一种最重要模式，特别是万达商业广场发展模式，对城市商业街发展具有划时代的影响。
商业街建设行业发展状况分析
随着我国城市化水平的提高，商业街已渐渐成为城市建设和经营中的一个热点。据中国步行商业街工作委员会不完全统计，目前我国县级以上城市商业街区已超过5000条，总长度多达3000公里，面积超过2.5亿平方米。目前我国较著名的商业街有：上海南京东路步行街、北京王府井、苏州观前街、南京湖南街、重庆解放碑、哈尔滨中央大街、广州北京路、深圳东门、武汉汉正街、沈阳太原商业街等。
为了提升商业街的竞争力，近年来我国许多城市的放地方政府积极推动商业街的改造。北京市政府曾几次投资数千万改造王府井西单两条全国性商业街，天津市政府将商业街改造建设作为市政工作的重点，上海市政府也将特色商业街区改造作为重头戏。还有一些城市的新建或改造商业街区长度正在从1公里或两公里延长至3公里，更多的城市规划打造10条甚至更多的商业街。
为了配合奥运期间北京市即将来临的旅游高峰，2006年8月22日，北京市财政局下发《北京市商业街区改造资金管理实施办法》。在此《办法》的补充条例中，市财政局首次设立商业街区改造基金，以财政补助、政府牵头的形式专门打造特色商业街，专门设立了商业街区改造资金。按照规定，对于北京市的商业街区改造项目，财政部门原则上将采取一次性资金补助的方式。《办法》中还提及，商业街区的长度一般为300米至800米左右。其中，特色商业街区内经营同类商品或提供相关服务的店铺数量或经营面积，应占全部店铺数量或经营面积的50%以上。
图表2：北京市对商业街区改造项目的资金补助政策| 商业街类型 | 补助金额 |
| 全市性特色商业街区改造项目 | 不高于400万元 |
| 全市性特色市场改造项目 | 不高于200万元 |
| 区域性特色商业街区改造项目 | 不高于300万元 |
| 全市性综合商业街区改造项目 | 不高于300万元 |
| 区域性综合商业街区改造项目 | 不高于200万元。 |
具体内容详见前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国商业街建设行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。
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