土地市场是房地产的一级市场，将直接决定未来房产市场的供需关系。看房地产市场走势，短期看政策，中期看供需，长期看人口。
房地产行业易受政策影响，政策因素影响通常是短期的，政策因素能将市场带向观望，也能让市场大热，往往说来就来，说走就走，不易掌控。
从供需关系来看市场趋势才更为合理，黄山主城区未来一两年内，究竟有多少潜在土地供给？这里有没有你所关心的地段、江景资源、学区配套等等？未来哪些区域供给最大？哪些地方还是一房难求？城市未来的发展趋势又会是怎样的格局？
带着以上疑问，我们从黄山市主城区的几大热门区域——城东区域、黎阳区域、江南区域、市中心区域、新潭区域、经开区和高铁区域等近期可供开发的土地进行梳理，为后期市场供给做基础判断。一.城东区域
城东板块是目前黄山房地产市场新房炙手可热的区域，也是供给量最大的区域，那么近期的潜在土地供给会怎么样？
城东地块1:屯光镇政府地块
从地块条件来看，10.59亩，作为世贸绿洲8期最为理想，将世贸绿洲连成一个方形整体，当然最终还得看土拍结果。
标签城东地块2：天马纺织地块
地块紧邻屯光转盘和城东核心商圈天盈财富广场，地段优越，约70亩土地，10万方左右的项目体量不大不小，很适合出一些精品项目。
城东地块3：城东肥皂厂及天都纺织厂地块
标签位于屯光大道和桑园小区，约53亩的土地一个中小型盘的体量。
城东地块4： 草市路东侧地块/花山大桥西侧地块
上图为草市路东侧地块
标签上图为花山大桥西侧地块
将这两个地块结合成整体，从地形和土地规模来看，是约260亩的江景大盘，喜欢江景的人群可以期待。
城东地块5： 原第一机床厂及东西侧地块
标签位于屯光大道以北，对面是金太阳家具城，约92亩，中型楼盘的体量。二．江南区域
江南板块1：高速3号口地块（加油站北侧），已出让
该地块已被黄山润源置业竞拍，产品规划意向已出，叠屋+联排的组合产品，需求偏好在江南区域的改善性人群可关注。
标签江南板块2：江南新城D4——2地块
该地块是江南区域难得的优质地块，土地规模25亩略小，住宅项目只能是一个小型楼盘，但在江南区域的地理位置是十分优越的。
江南板块3：外边溪地块
标签土地规模56亩，商服用地，容积率≤0.85（含保留、修缮建筑面积），低密度的纯商业项目。该地块和老街口、黎阳in巷组成未来三江口三大核心区域。
同时该项目以西还有一块体量较大的地块，也是连接三江口的重要区域，可能对于地块的规划指标会有更高要求，更多以商业为主。三．黎阳区域
黎阳板块1：戴震路北侧地块
黎阳核心区域的优质地块，紧邻栢景雅居一期和九小、四中，是地段和学区兼顾的地块。约53亩土地，黎阳板块受机场航线限制，建筑高度有所控制。建成差不多5、6万方的中小型体量楼盘。喜欢黎阳区域又在乎学区的购房者是不是值得等等呢？
标签黎阳板块2：戴震路以南地块
位于黄龙酒店旁，老农贸市场地块，地块给出的规划指标是商服用地，能否作为居住用地要看最终规划结果。土地规模32.5亩。
黎阳板块3：徽州文化与生态长廊占川河以南地块/迎宾大道和西区二号路交叉口东南角地块。
标签徽州文化与生态长廊占川河以南地块
迎宾大道和西区二号路交叉口东南角地块。
标签两个地块结合起来看，紧邻城市展览馆，地块给出的规划指标是商服用地，两地块约150亩土地规模，从地块位置和周边的配套以及容积率来看，更适合多低密度类产品。四．市中心区域
市中心地块1：原天目药业及西侧地块，已出让
该地块已出让，被黄山置地竞得，产品初步规划已出，项目规划4幢小高层住宅和大商业组合。
市中心地块2：六小东侧地块
紧邻大润发商圈，土地约16亩规模略小，是绝对的市中心核心区域。五．经开区和高铁区域
标签经开区和高铁地块1：黄山经济开发区高铁片区B-1地块
该地已出让，恒大悦府项目。
经开区和高铁地块2：黄山经济开发区高铁片区A-1地块
标签紧邻高铁站前广场，208亩，容积率小于等于2.2，建成约30万方大盘。
经开区和高铁地块3：黄山经济开发区DH-3-2地块
紧邻碧桂园小区，约108亩，容积率1.8-2.0的商服、住宅用地。
标签经开区和高铁地块4：黄山经济开发区A-5-1（1）地块
地块位于首康医院对面，土地规模约21亩，商服、住宅用地，容积率小于等于2.5，建成会提升经开区的商业配套。六．新潭区域
新潭地块1：横江一路与齐云大道交叉口地块
标签新潭地块2：新潭镇政府北侧地块
新潭地块3：新潭安置区南侧地块
标签新潭地块4：桃花岛东侧地块
标签位于桃花岛东侧，约97亩土地规模。没有给出容积率相关指标，但低密度建筑的概率还是蛮大的。
新潭地块5：梅林坝北侧地块（板块2——地块09）
从近期的潜在土地供给来看，城东和经开区高铁板块供给量最大，约500亩土地供给体量，其次为新潭和黎阳板块，江南和老城中心土地开发处于饱和状态。
所以城东区域、高铁区域、新潭区域未来两三年供给量充足，老城区和市中心以及黎阳、江南区域近期供给量是有限的。
各区域的地块总结完了，下面结合黄山市2016-2030城市空规图来进行城市近期、中期和远期的发展分析。
黄山目前采取的是以“大均衡、小集中”的居住－就业配套模式为基础，引导“大融合、小分散”的住区社会空间结构。
黄山市对于屯溪区的建设原则是：“精巧、雅致、生态、徽韵”。重塑新安文化，重点是新安江两侧的城市景观，要将滨江路塑造成为集游览、休闲为一体的城市景观大道。
城市发展方向为以向东、向南发展为主，并且重视向西与市经济技术开发区的衔接。
从城市未来可供开发的土地储备来看，城东和新潭也逐渐走向饱和，江南、市中心和黎阳区域在城市化升级过程中逐步释放一些中小规模的棚改地块。大规模的开发用地主要集中于梅林大桥两侧和高铁区域。
城市的未来发展走势是以三江口为核心，以梅林区域经徽文化产业园向南连接黎阳商圈，向北经开区通往高铁为终极发展方向。
城市近期发展看城东，中期发展看黎阳和梅林，远期发展看经开区和高铁。
*本文图片和地块均选自土拍网和黄山市城乡规划局官网，地块暂为意向规划，各地块最终规划方案以黄山市城乡规划局官方公示为准，本文版权归黄山房参谋所有，转载请联系作者。
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